Sowohl bei Mieterhöhungen als auch bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse ist der Mietspiegel ein wichtiges Begründungsmittel für die Festlegung der zulässigen Miethöhe.
Neues Mietspiegelgesetz tritt am 1. Juli 2022 in Kraft
Die Reform soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und gleichzeitig Kommunen ermuntern einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.
Das ändert sich:
- In Städten mit über 50.000 Einwohnern wird der Mietspiegel zur Pflicht. Wählt die Stadt einen einfachen Mietspiegel haben sie Zeit bis zum 1. Januar 2023 diesen zu erstellen, bei einem qualifizierten Mietspiegel bis zum 1. Januar 2024.
- Mieter und Vermieter sind verpflichtet für die Erstellung des Mietspiegels Auskünfte über Miete und Merkmale der Wohnung zu geben. Tun sie das nicht, kann ein Bußgeld drohen.
Der Mietspiegel spielt für Vermieter eine immer größere Rolle. Denn: Das Gesetz zur Mietpreisbremse verlangt in angespannten Wohnungsmärkten von Vermietern, dass sie sich an der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ orientieren, wenn sie eine Wohnung neu vermieten. Wo die Mietpreisbremse gilt, darf die neue Miete nur noch zehn Prozent über dem Vergleichswert liegen. Für die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel ein wichtiger Orientierungspunkt.
Auch bei späteren Mieterhöhungsbegehren darf die Miete das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen. Bei einem Mieterhöhungsverlangen der Bestandsmieten ist der Mietspiegel ebenso ein wichtiges Begründungsmittel.
In vielen Städten steht Vermietern entweder ein einfacher oder ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung.
Der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel ist eine von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellten oder anerkannten Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.
Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich vom einfachen Mietspiegel dadurch, dass er nicht nur einfach erstellt – also von den Interessenvertretern ausgehandelt – wurde, sondern auch noch anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen genügen muss.
Oft ist der Mietspiegel, der für Städte und Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern verpflichtend ist, auf den Internetseiten der jeweiligen Stadt- und Gemeindeverwaltungen abrufbar oder für wenige Euro zu bestellen. Ein Mietspiegel spiegelt die Mietpreisentwicklung der vergangenen sechs Jahre wider.
Wer zum ersten Mal einen Mietspiegel in Händen hält, kann sich angesichts der schieren Menge an Tabellen und Anhängen schnell überfordert fühlen.
Im Grunde funktionieren aber alle Mietspiegel nach vergleichbaren Prinzipien: Fast jeder verfügt über eine Erklärung zum Geltungsbereich sowie zu den Erhebungsmethoden, gefolgt von einer Tabelle mit den Grundpreisen und einem Anhang, mittels dem wohnwerterhöhende und mindernde Zu- und Abschläge errechnet werden können. Oft gibt es noch Straßenverzeichnisse oder Karten, die die Wohnlage klassifizieren.
Unterschied zwischen Tabellen- und Regressionsmietspiegel
Bei Regressionsmietspiegeln wird anhand eines mathematischen Modells ein Zusammenhang zwischen Nettomiete und Merkmalen ermittelt und eine Grundmiete sozusagen für eine durchschnittliche Wohnung ermittelt. Anhand eines Zu- und Abschlagssystems kann die ortsübliche Miete für konkrete Wohnungen ermittelt werden.
Bei Tabellenmietspiegeln wird eine Spanne und ein Mittelwert für bestimmte Wohnungsklassen angegeben. Je nach Ausstattung und Lage liegt die ortsübliche Vergleichsmiete dann entweder eher am oberen oder eher am unteren Rand der Spanne.
Schritt 1: Grundpreis ermitteln
Ein Mietspiegel gibt zunächst einen Grundpreis für eine Wohnung an. Dieser hängt vom Baujahr des Hauses und der Größe der Wohnung ab und ist in der ersten aufgeführten Tabelle des Mietspiegels abzulesen.
Manche Städte machen den Grundpreis zusätzlich von der Wohnlage abhängig. Ob das eigene Haus in einer normalen oder guten Wohnlage steht, ist im beigefügten Verzeichnis nachzulesen. Auch bestimmte Aspekte der Sanitärausstattung und der Heizungen werden hier manchmal schon mitberücksichtig.
Spannenwerte – nicht irritieren lassen
Einige Mietspiegel geben bereits in der Tabelle, aus der der Grundpreis abgelesen wird, Spannenwerte an, also einen Mittelwert, einen unteren und einen oberen Wert, zwischen denen die später ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete liegen kann. Die Spanneneinordnung spielt beim Ermitteln des Grundpreises aber noch keine Rolle. Bei einer solchen Mietspiegeltabelle wird in der Regel vom Mittelwert ausgegangen.
Übrigens: Die Spannenwerte geben an, in welchem Bereich die Mietpreise von zwei Drittel aller im Mietspiegel berücksichtigten Wohnungen liegen.
Schritt 2: Zu- und Abschläge zum Grundpreis errechnen
Bestimmte Ausstattungsmerkmale sorgen für Zu- und Abschläge vom Grundpreis. Die Details dieser Ausstattungsmerkmale sind von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Sie beziehen sich aber fast immer auf:
- Bad
- Küche
- Böden
- Heizung
- Wohnlage
- weitere Merkmale
Die Zu- und Abschläge vom Grundpreis gibt der Mietspiegel oft direkt in Cent-Beträgen an, die addiert oder subtrahiert werden. In einigen Mietspiegeln werden die Zu- und Abschläge auch mit einem Punktesystem errechnet.
Schritt 3: Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen
Sind alle Zu- und Abschläge ermittelt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden.
In Mietspiegeln, die die wohnwerterhöhenden und -senkenden Ausstattungsmerkmale in Eurobeträgen angeben, wird die Summe der Zu- und Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen beziehungsweise hinzugezählt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen.
Mietspiegel, die mit einem Punktesystem arbeiten, geben häufig auch Preisspannen bei den Grundpreisen an. Überwiegen die Pluspunkte, tendiert die ortsübliche Vergleichsmiete in Richtung des oberen Wertes. Überwiegen die Minuspunkte, wird sie eher im unteren Bereich der Preisspanne angesetzt. Die Spannenobergrenze gibt den Maximalwert der Miete an. Die Spannen dienen jedoch in erster Linie als Orientierungshilfen.
In strittigen Fällen kann nur ein Gutachter oder ein Richter klären, wie die Miete eingeordnet werden muss.
Spielraum beim Berechnen der Miete
Einige Mietspiegel tragen zudem der Tatsache Rechnung, dass es nicht möglich ist, sämtliche denkbaren wohnwerterhöhenden und -senkenden Ausstattungsmerkmale in einer Tabelle zu berücksichtigen. Das sind meist solche, die bei den Grundpreisen keine Spannen ausweisen. Stattdessen geben solche Mietspiegel oft einen allgemeinen Spielraum für Abweichungen an. Meist liegt er bei rund +/- 20 Prozent von dem mit dem Mietspiegel errechneten Preis pro Quadratmeter – das ist zumeist die Bandbreite, in der zwei Drittel der erhobenen Wohnungen preislich liegen. Vermieter, die diesen Spielraum ausschöpfen, müssen hierfür jedoch stichhaltige Gründe vorbringen.
Stadt ohne Mietspiegel: So helfen Sie sich
Gemeinden und Städte mit über 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel bereitzustellen. Liegt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch die Benennung von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. Zudem hat seit 1. Juni 2015 jeder Mieter das Recht, zu erfahren, wie viel sein Vormieter gezahlt hat.
Beratung
Wer Fragen zum Mietspiegel oder zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat, kann sich als Mieter beispielsweise an den Mieterverein und als Vermieter an Haus & Grund wenden. Beide Verbände bieten Mitgliedern eine kostenlose Beratung an.