Inhaltsverzeichnis
- Was sind Schönheitsreparaturen im Mietrecht?
- Schönheitsreparaturen - Beispiele
- Keine Schönheitsreparaturen
- Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
- Bundesgerichtshof (BGH) Urteile
- Starrer Fristenplan
- Abgeltungsklauseln & Quotenklausel
- Farbwahlklausel
- Renovierungsklausel mit Vormieter
- Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag
- Schönheitsreparaturen bei Auszug
- Gewerbemietvertrag und Schönheitsreparaturen
- Endrenovierung als Pflicht
- Rückbaupflicht
Schönheitsreparaturen im Mietrecht (© MK-Photo - Fotolia.com )
Durch den Begriff Schönheitsreparaturen werden im Mietrecht Reparaturen im eigentlichen Sinne nicht erfasst, vielmehr sollten dekorative Arbeiten an der Wohnung vorgenommen werden, mithin Schönheitskorrekturen, damit die Räumlichkeiten wieder einen ansprechenden Charakter gewinnen und nicht „verwohnt“ aussehen.
Was sind Schönheitsreparaturen im Mietrecht?
Für Mietwohnungen findet man eine Definition zu Schönheitsreparaturen in der Zweiten Berechnungsverordnung über öffentlich geförderten Wohnraum (kurz: II. BV). Dort definiert § 28 IV 3 II. BV Schönheitsreparaturen wie folgt:
„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Nach der Rechtsprechnung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil des VIII. Zivilsenats v. 13. Jan. 2010, Az VIII ZR 48/09) wird diese Definition auch bei nicht öffentlich geförderten Wohnraum herangezogen.
Durch den Mieterverein "Mieterbund" werden Schönheitsreparaturen sehr verständlich wie folgt definiert:
„Alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann.“
Schönheitsreparaturen - Beispiele
Nachfolgend findet man typische Schönheitsreparaturen im Überblick:
- Tapezieren,
- Anstrich oder Kalken der Wände und Decken;
- Streichen der Heizkörper mit den dazugehörigen Heizrohren;
- Streichen der Innentüren (gegebenenfalls Lasieren);
- Innenanstrich für Fenster und Außentüren;
- sowie das Verkitten von Bohrlöchern bzw. Dübellöchern oder kleineren Rissen in Putz, Mauerwerk oder Holz.
Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ kann demnach wörtlich verstanden werden. Er umfasst oberflächliche Renovierungsarbeiten, um normale Gebrauchs- und Abnutzungsspuren zu entfernen.
Weiterhin nicht zu den Schönheitsreparaturen gezählt werden Schäden. Ist ein Schaden entstanden, kommt es bei der Kostentragungsfrage darauf an, wer den Schaden verursacht hat. Ist der Mieter der Schadensverursacher, muss er auch die Kosten für dessen Beseitigung tragen.
Nicht darunter fallen u.a. folgende Arbeiten:
- Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden;
- Holzteile erneuern;
- Austausch von Teppichböden;
- Reparaturen an Elektrik und Leitungen;
- Erneuern von Türschlössern;
- Außenanstriche bei Fenstern und Türen;
- Streichen von Sockel- oder Fußleisten;
- Glasarbeiten;
- Renovierung des Treppenhauses oder anderer Gemeinschaftsräume;
- Schäden, die durch normale Abnutzung entstehen.
Solche Verrichtungen liegen im Aufgabenbereich des Vermieters.
Anwalts-Tipp: Die Mietpartei hat Schönheitsreparaturen auch nur in dem Maße durchzuführen, wie er die Wohnung selbst beansprucht hat. Er muss sozusagen seine „eigenen Spuren verwischen“.
Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
Grundsätzlich kann gesagt werden, dass es Aufgabe des Vermieters ist, die Wohnung instand zu halten und auch notwendige Reparaturen vorzunehmen. Dies ergibt sich aus dem Inhalt und den Hauptpflichten aus dem Mietvertrag, die in § 535 BGB geregelt sind.
In Absatz 1 heißt es dort:
„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“
Durch rechtswirksame Schönheitsreparaturklauseln, können per Mietvereinbarungdem Mieter aber die sogenannten Schönheitsreparaturen auferlegt werden. Damit dies möglich ist, muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung auch schon in einem renovierten Zustand übergeben haben.
Bundesgerichtshof (BGH) Urteile
Der Rechtsprechung des BGHs hat in den letzten Jahren verschiedene mieterfreundliche Urteile gefällt, die für Klarheit in Bezug auf die Pflicht zu Schönheitsreparaturen durch eine Schönheitsreparaturklausel in Formularmietverträgen gesorgt haben.
Konflikte zwischen den Mietparteien sind immer wieder dann entstanden, wenn eine Wohnung in einem unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wurde und Vertragsklauseln vorsahen, dass die Mietpartei die Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat. Im Jahr 2015 hat der BGH hierzu ein Urteil gefällt. Schönheitsreparaturen können demnach nicht auf den Mieter abgewälzt werden, entsprechende Vereinbarungen sind als unwirksam anzusehen, da der Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt werden würde, indem er sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen müsse. So könnten auch Fälle eintreten, in denen der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgibt, als er sie bei Einzug vorgefunden hat.
Anwalts-Tipp: Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen kann aber dann wirksam sein, wenn ein angemessener Ausgleich vereinbart wird. Zum Beispiel können sich die Mietparteien darauf einigen, dass der Mieter für einen bestimmten Zeitraum erst einmal mietfrei in der Wohnung wohnen darf. Auch im Übergabeprotokoll können Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart werden.
Starrer Fristenplan
In einem vor allem für Mieter wichtigen Urteil hat der Bundesgerichtshof zudem schon 2004 entschieden, dass starre Renovierungsfristen ungültig sind. Nicht zulässig sind starre Fristen für Renovierungsarbeiten:
- So heißt es in machen Mietverträgen, dass Küche und Bad exakt alle drei Jahre gestrichen werden müssen,
- bei Wohnräumen ist häufig eine Fünfjahres-Frist fest vorgegeben.
Diese starren Fristen sind unzulässig. Demnach ist der Mieter von seiner Renovierungspflicht befreit, da diese nicht wirksam vereinbart wurde.
Das bedeutet jedoch nicht, dass es dem Vermieter unmöglich ist, Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Vielmehr muss er allgemeine Formulierungen im Mietvertrag verwenden. Dazu gehören Formulierungen wie „in der Regel“, „üblicherweise" oder „normalerweise“ im Vertrag.
Flexible Fristen sind zulässig und erlauben es, bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung einzugehen.
Anwalts-Tipp: Wenn der Auszug bereits vor Ablauf der Frist erfolgt, muss auch keine Renovierung vorgenommen werden. Tut der Mieter dies doch, weil er die Rechtslage nicht kennt und eigentlich nicht verpflichtet wäre, Renovierungsarbeiten vorzunehmen, kann er sich zwecks nachträglicher Kostenerstattung an den Vermieter wenden.
Abgeltungsklauseln & Quotenklausel
Ebenfalls durch den BGH wurde festgelegt, dass die Quotenabgeltungsklauseln als unwirksam anzusehen sind. Vor dem entsprechenden BGH-Urteil konnten Vermieter die Mieter für den Zeitraum der Mietdauer für Schönheitsreparaturen belangen.
Wenn ein Mieter also beispielsweise schon nach zwei Jahren wieder ausgezogen ist, war es dem Vermieter möglich, ihn für diesen Zeitraum anteilig an den Kosten zu beteiligen. Durch das BGH-Urteil wurden entsprechende formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln schließlich für unwirksam eingestuft.
Farbwahlklausel
Und auch zur Farbe, in der gestrichen werden muss, hat sich der BGH im Jahr 2013 geäußert. Demnach muss eine Wohnung nicht weiß gestrichen übergeben werden. Auch helle, neutrale Farben wie helle Cremetöne müssen vom Vermieter hingenommen werden. Nicht akzeptiert werden müssen hingegen grelle Wandfarben. Wer eine neutral gestrichene Wohnung in einer grellen Farbe bei Auszug zurückgibt, kann sich demnach sogar schadensersatzpflichtig machen, da solche Farben nur wenige Mieter ansprechen und es dem Vermieter dadurch erschwert werden kann, einen Nachmieter zu finden.
Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag, die dem Mieter strenge Vorgaben machen, was die Durchführung angeht, sind daher auch nicht zulässig. So darf beispielsweise nicht per Mietvereinbarung vorgegeben werden, in welchen Farbtönen der Mieter zu streichen hat oder welches Tapetenmuster er wählen muss. Es steht dem Vermieter nicht zu, dem Mieter die Gestaltung der Wohnung während des Mietverhältnisses vorzuschreiben. Jedoch dürfen sich Regelungen im Mietvertrag finden, die verlangen, dass die Wohnung in hellen und neutralen Farben zurückgegeben wird.
Renovierungsklausel mit Vormieter
Ein weiteres wichtiges BGH-Urteil erging im August 2018. Hier musste sich der BGH mit der Frage beschäftigen, ob eine unrenoviert übernommene Wohnung beim Auszug renoviert werden muss, wenn eine entsprechende Renovierungsklausel mit dem Vormieter besteht. Der BGH hat dies verneint. Der Nachmieter könne zwar mit dem Vormieter entsprechende Vereinbarungen treffen, Auswirkungen auf die Verpflichtungen, die zwischen den Mietparteien bestehen, haben diese jedoch nicht. Dies würde insbesondere dann gelten, wenn eine solche Vereinbarung dazu führen würde, dass der Nachmieter die Wohnung nun in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als sie ihm beim eigenen Einzug überlassen wurde. Der Vermieter hat somit nicht das Recht, sich auf etwaige Absprachen zu berufen, die der Nachmieter mit seinem Vormieter getroffen hat.
Anwalts-Tipp: Wer in eine Wohnung einzieht, sollte zusammen mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll anfertigen. In diesem sollte ausführlich der genaue Zustand der Wohnung festgehalten werden. Das Übergabeprotokoll wird dann von beiden Parteien unterschrieben. Muster-Protokolle zur Wohnungsübernahme stehen online zur Verfügung. Mit einem solchen Protokoll lässt sich beim Auszug später leichter klären, ob und in welchem Maße Schönheitsreparaturen anfallen.
Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag
Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag führen dazu, dass die Mietpartei von allen Renovierungsarbeiten befreit ist. Anstelle der unwirksamen Klauseln treten dann die Regelungen, die vom Gesetzgeber getroffen wurden. Und der Gesetzgeber sieht vor, dass der Vermieter die Renovierungsarbeiten durchzuführen hat. So kann sich der Mieter schon während der Mietzeit an den Vermieter wenden und von diesem die Durchführung von Schönheitsreparaturen fordern. Zudem kann er aus der Wohnung ausziehen, ohne selbst Renovierungsarbeiten vornehmen zu müssen. Weigert sich der Vermieter, entsprechende Arbeiten durchzuführen, obwohl er dazu verpflichtet wäre, kann der Mieter auf dessen Rechnung einen Fachbetrieb mit der Durchführung der Arbeiten beauftragen.
War der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel eigentlich von der Pflicht zur Durchführung Von Renovierungsarbeiten befreit und hat diese dennoch ausgeführt bzw. auf eigen Kosten ausführen lassen, kann er sich an den Vermieter wenden, um sich die Unkosten erstatten zu lassen. Hierfür sollte er sich jedoch nicht allzu lange Zeit lassen, denn Rückzahlungsansprüche verjähren nach sechs Monaten nach Wohnungsrückgabe. Die Regelung hierzu findet sich in § 548 BGB. Dort heißt es in Absatz 2: „Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestaltung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.“
Beginn der Verjährung ist der Zeitpunkt, an dem der Immobilieneigentümer das Mietobjekt vom Mieter zurückerhält. Zudem muss der Vermieter nun in der Lage sein, sich selbst vom Zustand der Mietsache zu überzeugen.
Schönheitsreparaturen bei Auszug
Der Mieter hat diese bei Auszug nur dann durchzuführen, wenn er die Wohnung auch schon in einem renovierten Zustand übernommen hat. War die Wohnung schon bei der Übernahme nicht renoviert, kann er sie bei seinem Auszug auch unrenoviert zurückgeben. Beseitigt werden müssen nur die Gebrauchsspuren, die der Mieter während der Laufzeit seines Mietvertrages selbst herbeigeführt hat.
Auch wenn Schönheitsreparaturen meist beim Auszug durchgeführt werden, hat der BGH festgelegt, dass die Arbeiten auch schon während des noch laufenden Mietverhältnisses fällig werden. Hierbei muss auf den individuellen Zustand der Wohnung eingegangen werden. Bei Wohnräumen, die abgenutzt erscheinen und unansehnlich geworden sind, müssen Schönheitsreparaturen vorgenommen werden.
War das Mietverhältnis sehr kurzfristig und der Mieter hat weniger als ein Jahr in der Wohnung gelebt, ist er nicht dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn durch ihn Schäden verursacht wurden, die über den normalen Mietgebrauch hinausgehen.
Wer plant, aus seiner Wohnung auszuziehen, sollte sich die Klauseln im Mietvertrag spätestens jetzt etwas genauer ansehen. Im Zweifel sollten die Klauseln von einem Fachanwalt für Mietrecht überprüft werden. Stellt sich heraus, dass die Vereinbarungen unwirksam sind, entfällt die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Einfach ausziehen sollte man als Mieter dennoch nicht. Im Kündigungsschreiben sollte erwähnt werden, dass keine Renovierungsarbeiten durchgeführt werden aufgrund unwirksamer Klauseln im Vertrag.
Immer wieder kommt bei einem Auszug auch die Frage auf, ob die Kosten für Renovierungsarbeiten mit der Kaution verrechnet werden können. Eine klare Aussage lässt sich hierzu nicht treffen, vielmehr kommt es auf die Mietvertragsregelung an. Wer als Mieter wirksam dazu verpflichtet wurde, Schönheitsreparaturen durchzuführen und dieser Pflicht beim Auszug nicht nachgekommen ist, kann eine um die Renovierungskosten gekürzte Kaution vom Vermieter zurückerhalten. Lässt der Vermieter die Reparaturen durchführen, obwohl der Mieter dies nicht gemusst hätte, kann er vom Mieter entsprechend auch nicht die Kosten zurückverlangen und somit auch nicht einen Teil der Kaution einbehalten.
Anwalts-Tipp: Es steht dem Mieter frei, die Reparaturen selbst durchzuführen. Es kann demnach nicht vom Immobilieneigentümer verlangt werden, dass ein professioneller Handwerker mit den Arbeiten beauftragt wird. Möchte der Mieter die Renovierung selbst durchführen, muss er diese aber vollständig und ordnungsgemäß durchführen. Erwartet werden kann eine fachgerechte Durchführung in durchschnittlicher Qualität. Mit dem nötigen handwerklichen Geschick kann der Mieter die Schönheitsreparaturen also durchaus selbst durchführen. Nicht hinnehmen muss der Vermieter aber laienhafte oder sogar fehlerhafte Renovierungsarbeiten.
Gewerbemietvertrag und Schönheitsreparaturen
Die als richtungsweisend geltenden Urteile vom BGH zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln sind prinzipiell lediglich für das Wohnraummietrecht gültig. Bisher wird diese Rechtsprechung nicht auf das Gewerberaummietrecht angewandt. Laut BGH sind aber auch Klauseln in Formularmietverträgen über gewerbliche Mietverhältnisse unwirksam, wenn es zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners kommt. So muss auch der Mieter eines Gewerberaums erst dann Renovierungen durchführen, wenn an der Mietsache tatsächlich ein Renovierungsbedarf besteht, nicht aber, indem er sich an einen starren Fristenplan hält.
Zu der Frage, wie das Thema Schönheitsreparaturen bei Gewerbemieträumen zu handhaben ist, gibt es ein wichtiges Urteil des OLG Celle. Das Gericht hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter Gewerberäume in einem unrenovierten Zustand übernommen hatte. Im Vertrag war zudem folgende Klausel zu finden:
„Die laufenden Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Mietzeit auf eigene Kosten fachgerecht vorzunehmen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Streichen von Wänden, Decken und Böden, Heizkörpern einschließlich Rohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich den Gebrauch beeinträchtigt.“
Als das Mietverhältnis in diesem Fall beendet wurde, forderte der Vermieter als Kläger den Mieter dazu auf, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mieter weigerte sich, diese Arbeiten durchzuführen und verwies dabei auf den Umstand, dass er die Mieträume in einem unrenovierten Zustand übernommen habe. Der Vermieter verklagte den Mieter daraufhin auf Schadensersatz. Das OLG Celle bestätigte, dass es dem Vermieter bei einem unrenovierten Gewerberaum nicht möglich sein, die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Hier sei ein Verstoß gegen § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB, § 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB gegeben. Es sei von einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters auszugehen, wenn der Eigentümer das Mietobjekt ohne Ausgleich unrenoviert zur Verfügung stellt und dann aber bei Auszug des Mieters darauf besteht, dass dieser eine Renovierung vornimmt.
Die Richter des OLG Celle orientierten sich dabei auch an einer Entscheidung des BGH über einen ähnlich gelagerten Fall, bei dem es damals jedoch um die Renovierungspflicht bei einer Wohnraummiete ging. Bei einer Gewerbemiete sei nicht anders zu entscheiden. Die Richter deuteten die genannte Klausel so, dass dem Mieter die Pflicht auferlegt werde, dass er auch Gebrauchsspuren beseitigen solle, die bereits vor Beginn seines eigenen Mietverhältnisses entstanden waren. Daher sei die Wirksamkeit der Klausel entsprechend zu verneinen. Zwar ist dieses Urteil, wie üblich für Urteile im Zivilprozess, nicht als allgemeinverbindlich anzusehen, so dass eine entsprechende Entscheidung des BGH zur Gewerberaummiete noch aussteht. Doch sei nicht nachvollziehbar, warum der BGH hier von seiner Auffassung, die er bereits zur Wohnraummiete getroffen hat, abweichen sollte. Daher kann Vermietern von Gewerberäumen nur empfohlen werden, mietvertragliche Klauseln möglichst anwaltlich auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen zu lassen. Ansonsten kann es passieren, dass die Regelungen als ungültig angesehen werden. Und dann tritt derselbe Fall wie beim Wohnraummietrecht ein, nämlich dass die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wieder auf den Vermieter zurückfällt.
Endrenovierung als Pflicht
Auch die unbedingte Pflicht zur Endrenovierung (auch Endrenovierungsklausel genannt) ist als unwirksam anzusehen. Dazu gehören Formulierungen im Mietvertrag wie „Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung die Schönheitsreparaturen durchzuführen.“ Auch hier wäre eine Benachteiligung des Mieters bei gleichzeitig einseitiger Begünstigung des Vermieters zu sehen. Ihm würde so ein frisch renoviertes Objekt zur Verfügung stehen, das er direkt dem nächsten Mieter überlassen könnte.
Sind im Mietvertrag allerdings angemessene Fristen für Schönheitsreparaturen zur finden und hat der Mieter diese verstreichen lassen, befindet er sich damit im Verzug. In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter bei Auszug zur Renovierung verpflichten.
Rückbaupflicht
Zu beachten ist auch die Rückbauverpflichtung des Mieters, die sich aus § 546 BGB ergibt. Dort heißt es in Absatz 1: „Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.“ Der Mieter muss die Immobilie bei Vertragsende also in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, der bei Beginn des Mietvertrages vorlag. Sollte er also während der Mietzeit Einrichtungen, Einbauten, Ausbauten oder Umbauten vorgenommen haben, muss er diese wieder entfernen und beseitigen, um den ursprünglichen Zustand wieder zu erlangen.