Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, müssen Sie mit ein paar Nebenkosten rechnen. Dazu zählen zwangsläufig auch Notarkosten, denn der Gesetzgeber schreibt vor: Kein Hausverkauf ohne Notar. Was genau zu den Notarkosten zählt, wie hoch diese sind, für welche Tätigkeiten ein Notar Gebühren verlangt und in welchem Fall Notarkosten steuerlich absetzbar sind, lesen Sie in diesem Artikel.
Notarkosten beim Hausverkauf – das Wichtigste auf einen Blick
- Es gibt keine gesetzliche Regelung dazu, wer die Notarkosten bei einem Hausverkauf trägt. Den Großteil übernimmt meistens der Käufer.
- Es haften sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Begleichung der Notarkosten.
- Notarkosten sind umsatzsteuerpflichtig.
- Notarkosten ergeben sich aus verschiedenen Dienstleistungen des Notars.
- Notarkosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie.
Warum ist ein Notar beim Hausverkauf notwendig?
Ein Notar ist in Deutschland deshalb für den Verkauf eines Hauses notwendig, weil es das Bürgerliche Gesetzbuch für die korrekte Durchführung des Eigentümerwechsels so vorsieht (BGB § 311b). Dem Notar fällt die Aufgabe zu, alle erforderlichen Schritte für den Hausverkauf einzuleiten und das Rechtsgeschäft zwischen Käufer und Verkäufer durch die notarielle Beurkundung abzuschließen. Er ist in diesem Fall Ausführender eines öffentlichen Amtes, wodurch beiden Seiten – dem Käufer- und dem Verkäufer – Neutralität im Veräußerungsgeschäft garantiert werden soll.
| Da die Notargebühren im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotGK) gesetzlich festgelegt sind, kostet ein Notar überall gleich. Wenn Sie für den Hausverkauf einen Immobilienmakler engagiert haben, können Sie also in Ruhe ihm die Wahl des Notars überlassen. |
Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Hausverkauf?
Sobald Sie als Verkäufer einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, muss vom Notar ein Kaufvertrag aufgesetzt werden, in dem unter anderem der Kaufpreis und alle Formalitäten geregelt werden. (Mehr zum Thema Kaufvertrag finden Sie in unserem Artikel Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?) Der Notar steht dabei sowohl Ihnen als auch dem Käufer beratend zur Seite und klärt Sie beide über einzelne Aspekte gesondert auf.
Haben Sie und der Käufer den Kaufvertrag akzeptiert, liest der Notar diesen noch einmal laut vor, bevor er von Ihnen unterzeichnet wird. Der Notar kontrolliert anschließend, ob die Zahlungen des Kaufpreises eingehen und lässt, sobald dies geschehen ist, die Änderungen im Grundbuch eintragen.
Manchmal müssen vor dem Zustandekommen des Kaufvertrages noch behördliche Genehmigungen eingeholt werden. Diese Aufgabe übernimmt ebenfalls der Notar.
Was zählt zu den Notarkosten beim Hausverkauf?
Die Notarkosten beim Hausverkauf setzten sich zusammen aus
- den reinen Notarkosten, also den Kosten für die Arbeit des Notars und
- den Grundbuchkosten, also den verschiedene Auslagen, wie den Gebühren für die Grundbucheintragung.
Sowohl Notare als auch Grundbuchämter berechnen ihre Gebühren nach der Höhe des Kaufpreises und der Art der angefallenen Tätigkeit.
Allerdings wird für die Notargebühren als maßgeblicher Geschäftswert der gesamte Kaufpreis inklusive den Kosten für mitverkauftes Zubehör angenommen und für die Gebühren des Grundbuchamtes nur der Kaufpreis ohne die Kosten für mitverkauftes Zubehör. Als Zubehör zählen zum Beispiel Einbauküche, Saune, aber auch Instandhaltungsrücklagen.
Die reinen Notarkosten unterliegen außerdem der gesetzlichen Mehrwertsteuer während auf die Grundbuchkosten keine Mehrwertsteuer erhoben wird.
Die gesamten Notarkosten inklusive Grundbuchkosten betragen etwa 1,5 bis zwei Prozent des beurkundeten Kaufpreises.
| Als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gilt ebenfalls nur der Kaufpreis ohne mitverkauftes Zubehör. |
Welche Gebühren berechnet der Notar?
Ein Notar erhebt üblicherweise Gebühren für folgende Tätigkeiten:
- zum Kaufvertrag beraten
- Kaufvertrag entwerfen
- Kaufvertrag beurkunden
- Grundschulden beurkunden, eintragen und löschen*
- Grundschuldbrief oder andere Briefe erstellen
- Auflassungsvormerkung eintragen oder löschen*
- neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen*
- Notaranderkonto führen
- Unterschriften beglaubigen
- weitere Abwicklungen beim Immobilienverkauf
* Diese Kosten sind Teil der Grundbuchkosten und müssen von der Partei getragen werden, die die jeweilige Aufgabe veranlasst. Wenn beispielsweise Sie als Verkäufer eine Grundschuld löschen lassen, müssen Sie für diesen Teil der Grundbuchkosten aufkommen. Der Käufer trägt dagegen die Kosten zur Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung.
| Auch bei mehrfacher Beratung der beteiligten Parteien erhöhen sich die Notargebühren nicht. |
Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?
Bei Immobiliengeschäften trägt normalerweise der Käufer die Notarkosten. Nur wenn Anliegen geregelt werden, die noch den Verkäufer betreffen, wie zum Beispiel bei der Löschung einer Grundschuld, übernimmt er die dafür anfallenden Kosten. Käufer und Verkäufer haften jedoch gemeinschaftlich für die Begleichung aller weiteren, durch den Hausverkauf anfallenden Notarkosten. Man spricht in diesem Fall von einer gesamtschuldnerischen Haftung – Verkäufer und Käufer sind die Gesamtschuldner.
| Prüfen Sie als Verkäufer unbedingt die Bonität des Käufers, bevor Sie einen Notar beauftragen. Denn wenn es aufgrund von Zahlungsunfähigkeit des Käufers zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags kommt, müssen Sie die gesamten Notarkosten allein übernehmen. |
Kann ich Notargebühren beim Hausverkauf sparen?
Nein, Sie können keine Notargebühren beim Verkauf Ihres Hauses sparen. Das hat folgende Gründe:
- Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt vor, dass ein Notar zur Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt werden muss (BGB § 311b). Es ist also keine Option, einen Hausverkauf ohne Notar durchzuführen. Dadurch werden Risiken für alle Beteiligten vermieden.
- Paragraf 17 Absatz 1 der Bundesnotarordnung (BnotO) schreibt die Erhebung der im Gerichts- und Notargesetz (GNotKG) vorgeschriebenen Gebühren vor. Notargebühren sind demnach nicht verhandelbar.
Sind Notarkosten für einen Hausverkauf steuerlich absetzbar?
Ob Notarkosten, die bei einem Hausverkauf anfallen, steuerlich absetzbar sind oder nicht, hängt davon ab, ob der Hausverkauf an sich steuerpflichtig ist – also eine Spekulationssteuer dafür anfällt:
Ist ein Hausverkauf steuerpflichtig, können Sie die Notar- und Grundbuchkosten, die Sie als Verkäufer selbst bezahlt haben, von der Steuer absetzen. Ist er nicht steuerpflichtig, entstehen Ihnen als Verkäufer keine Steuerbelastungen und somit können Sie auch keine Notarkosten absetzen.
Ein Hausverkauf ist dann steuerpflichtig,
- wenn die verkaufte Immobilie weniger als zehn Jahre Ihr Eigentum war
- und/oder Sie die Immobilie während der letzten drei Jahre nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben (zu den drei Jahren zählt auch das Jahr der Veräußerung).
Ein Hausverkauf ist nicht steuerpflichtig,
- wenn Sie als Verkäufer die Immobilie erst nach zehnjährigem Eigentum verkaufen
- und/oder Sie die Immobilie während der letzten drei Jahre (das Jahr der Veräußerung plus zwei Vorjahre) selbst bewohnt haben.
| Käufer können Kaufnebenkosten wie Notarkosten nur dann steuerlich absetzen, wenn sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten oder gewerblich nutzen. |
Wie man den richtigen Notar findet, können Sie in unserem Artikel Den richtigen Notar finden: Vom Vorgespräch bis zum Kauf nachlesen
Der richtige Immobilienmakler an Ihrer Seite
In manchen Situationen ist es wichtig den richtigen Experten an seiner Seite zu wissen. Besonders, wenn es um etwas so Wertvolles, wie eine Immobilie geht. Der örtliche Immobilienmakler beantwortet gerne Ihre Fragen.
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