Die Horrorvorstellung im Winter: Draußen herrschen Minusgrade und in der Wohnung fällt die Heizung aus oder wird nicht richtig warm. So mindern Mieter ihre Miete bei Heizungsausfall richtig. Show
Das Wichtigste bei Heizungsausfall
Kann ich die Miete bei Heizungsausfall mindern? Ist die Heizung kaputt, hat der Mieter fast immer ein Recht auf Mietminderung – und zwar prinzipiell ab dem ersten Tag. Orientieren können Mieter sich dabei an der als normal geltenden Zimmertemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius. In Schlafzimmern, dem Flur und nachts darf die Temperatur auf bis 18 Grad sinken.
Achtung: Fällt die Heizung nur kurz, also für wenige Stunden, aus und stellt lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung dar, rechtfertigt das laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 536) keine Mietminderung. Wie schnell muss der Vermieter die kaputte Heizung reparieren?Der Heizungsausfall muss vom Mieter unverzüglich – und am besten per schriftlicher Mängelanzeige – dem Vermieter mitgeteilt werden. „Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Er ist für die Reparatur zuständig und muss auch die Kosten tragen. Vor der Mängelanzeige oder gar einer Mietminderung wegen Heizungsausfall sollten Mieter immer das Gespräch mit dem Vermieter suchen. „Ich persönlich rate, den Mangel erst einmal dem Vermieter zu melden und die Miete ungekürzt, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Ein Muss ist das allerdings nicht. Vorsicht: Wer die Miete zu stark oder ohne Grund mindert, geht ein Risiko ein! Im Extremfall kann der Vermieter den Mietvertrag sogar kündigen, wenn der Mieter einen unverhältnismäßig hohen Betrag von seiner Miete abzieht oder aus sonstigen Gründen die Mietzahlung zu Unrecht kürzt. Wie kann ich die Miete bei defekter Heizung mindern?„Reagiert der Vermieter nicht, ist es sinnvoll, eine angemessene Frist für die Reparatur der Heizung zu setzen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Wie lang diese sein darf, ist gesetzlich nicht festgelegt. Eine Frist von drei oder vier Tagen wird gemeinhin als angemessen betrachtet – Mieter sollten dem Vermieter diese Zeit geben, bevor sie eine Mietminderung in Erwägung ziehen. Nach dieser Frist kann der Mieter auch selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Achtung Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?Eine Mietminderung ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Vermieter über den Mangel informiert wurde. Wer einen Mangel eine längere Zeit hinnahm und dem Vermieter nicht meldete, kann sein Recht auf Mietminderung verwirken. Eine rückwirkende Mietminderung ist allerdings in manchen Fällen dennoch möglich. Wenn beispielsweise am Samstag die Heizung ausfällt und der Vermieter ist erst ein paar Tage später erreichbar, so ist die Minderung ab Samstag zulässig. Vorsorge für den Streitfall: Schadensprotokoll anlegenKommt es wegen dem Heizungsausfall zum gerichtlichen Streitfall oder ist der Vermieter länger nicht erreichbar, sollte der Mieter – vor allem bei einer Mietminderung – den Heizungsausfall beweisen können. Dazu kann er eine detaillierte Auflistung, etwa ein Schadensprotokoll, anlegen. Der Mieter kann so auch noch einige Zeit später genau belegen, wann oder wie lange die Heizung ausgefallen ist und auf welche Werte die Temperatur sank. „Auch einen Zeugen hinzuzuziehen, der das bestätigen kann, ist ratsam“, so Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Ein weiterer Beweis könne ein Protokoll des Installateurs sein, der bestätigt, dass die Heizung kaputt war. Vorhandene kaputte Teile der Heizung kann der Mieter zu Beweiszwecken aufbewahren. Gerechtfertigt sind allerdings nur Notmaßnahmen, nicht etwa der Austausch der gesamten Heizungsanlage. Auch im Sommer muss der Vermieter eine angemessene Temperierung der Wohnung gewährleisten. Werden länger als drei Tage nur Außentemperaturen von 12 Grad erreicht, muss er die Heizung anschalten. Wie hoch kann die Mietminderung bei Heizungsausfall sein?Wie hoch die Mietminderung wegen Heizungsausfall sein darf, hängt immer vom Einzelfall ab. Gesetzlich festgeschriebene Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln – wie dem Heizungsausfall – gekürzt werden kann, existieren nicht, wohl aber gängige Minderungsquoten. „Je nachdem, welche Temperatur in der Wohnung herrscht, bewegt sich die Mietminderung in der Regel bei zwischen fünf und 40 Prozent“, erklärt Hannemann. In Extremfällen, wenn die Wohnung durch den Heizungsausfall praktisch unbewohnbar wird, kann die Minderung auch bis zu 100 Prozent betragen. Egal wie hoch die Mietminderung ausfällt, sie kann anteilig von der gesamten Monatsmiete inklusive Betriebskosten abgezogen werden, weiß Rechtsexperte Thomas Hannemann – allerdings nur für jene Tage, an denen die Heizung nicht funktioniert hat. Ein RechenbeispielDie Warmmiete einer Zwei-Zimmer-Wohnung beträgt 600 Euro monatlich. An zehn Tagen des Monats November wird es nur 15 Grad warm. Der Mieter mindert die Miete daraufhin um 40 Prozent. Es gilt nun, zunächst die Miete für einen Tag auszurechnen. Hierzu wird die Warmmiete durch die Monatstage geteilt: 40 Prozent dieses Betrags können nun von der gesamten Warmmiete abgezogen werden: Achtung: Mietminderungstabellen aus dem Internet sollten Mieter skeptisch gegenüberstehen. Die Miete auf Grundlage solcher Tabellen einfach zu mindern, ist nicht empfehlenswert, da sie lediglich die Urteile einzelner Gerichte widerspiegeln. Sie haben keine allgemeine Gültigkeit. Als Richtwerte der zulässigen Mietminderung können folgende Werte gelten:
„Das allerdings nur dann, wenn die Wohnung durch eisige Temperaturen praktisch unbewohnbar wird“, weiß Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Vor der Mietminderung sollte allerdings ein Fachanwalt hinzugezogen werden, um keine fristlose Kündigung zu provozieren. Wird die Heizung zu heiß kommt ebenfalls eine Mietminderung in Betracht. „In diesem Fall würden die Gerichte den Mangel an der Wohnung aber wohl nicht als so drastisch einstufen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Der Mieter könne schließlich vorübergehend auch die Wohnung kühlen, indem er die Fenster öffne. Möglicherweise ist dann eine überhöhte Heizkostenabrechnung die Konsequenz betont Rechtsanwalt Thomas Hannemann: "Unter Umständen müsste der Vermieter dann die Kosten des mangelbedingt entstandenen Mehrbetrags tragen.“ Dann muss geschätzt werden, wie hoch die Heizkosten wären, wenn der Heizkörper nicht kaputt wäre. „Das geht beispielsweise durch einen Vergleich der Heizkostenabrechnung aus einem vergleichbaren Zeitraum mit der gleichen Wohnung.“ Unter Umständen kann nach §§ 536a, 536 BGB neben einer Mietminderung auch der Anspruch auf Schadenersatz bestehen, wenn durch Verschulden des Vermieters Schäden oder Mängel nicht beseitigt werden und es dadurch an der Heizung zu einem vermeidbaren Mehrverbrauch kommt. Mietminderung prüfen und durchsetzen für WohnraumSie haben Schimmel oder Ungeziefer in der Wohnung? Sie leiden unter andauerndem Lärm durch Bauarbeiten oder Ihre gemietete Wohnung weist gravierende Mängel auf? Oft ist dann eine Kürzung der Miete möglich. Nehmen Sie Mietmängel nicht einfach hin und lassen Sie den Sachverhalt durch einen Rechtsanwalt prüfen. Jetzt Unterstützung anfordern Wer zahlt die Reparatur der Heizung in der Mietwohnung?Für die Reparatur der Heizung ist in der Regel der Vermieter zuständig – auch für die Kosten. Der Mieter kann zwar per Mietvertrag zu sogenannten Kleinreparaturen verpflichtet werden, zahlt dann jedoch nur Reparaturen bis zum vereinbarten Betrag. Rechnungen, die höher ausfallen, muss der Vermieter komplett übernehmen. Ist die Heizung kaputt, muss oft schnell gehandelt werden. Der Mieter darf dann auch einen Handwerker beauftragen, um zum Beispiel nicht bei Minusgraden in der Wohnung das Wochenende abwarten zu müssen. Allerdings müssen sich diese Reparaturen dann auf das nötigste beschränken. Kann die kaputte Heizung repariert werden, rechtfertigt das beispielweise nicht den Austausch des ganzen Heizkörpers. Heizperiode – Heizpflicht des Vermieters?Die Heizperiode läuft üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April – gesetzlich verankert oder für den Vermieter verpflichtend ist diese Zeitspanne aber nicht. In manchen Fällen ist eine Heizperiode im Mietvertrag definiert. „Auch wenn es im Sommer außergewöhnlich kalt wird, muss die Wohnung beheizbar sein“, so Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Der Vermieter darf die Heizung zwar ausschalten – wird es aber ungewöhnlich kalt, muss er sie auch in diesen Monaten wieder in Betrieb nehmen. So wie der Vermieter für Instandhaltung und Funktionsfähigkeit der Heizung verantwortlich ist, hat er auch die Pflicht, Mietern das Heizen zu ermöglichen. Mehrere Urteile verschiedener Gerichte bestätigten das. Da eine rechtliche Grundlage fehlt, orientieren sich die Gerichte meist an der Norm DIN 4701, die bestimmte Raumtemperaturen empfiehlt. Die Temperatur nach der Norm DIN 4701:
Vereinbarungen zu abweichenden Temperaturen im Mietvertrag unwirksamVereinbarungen im Mietvertrag, die niedrigere Temperaturen, als die normal geltenden, vorsehen oder eine Heizpflicht für bestimmte Zeiträume generell ausschließen, sind nichtig. Gibt es eine Heizpflicht für den Mieter?Eine Heizpflicht besteht für Mieter nicht. Allerdings muss der Mieter Schäden an der Mietsache vermeiden, zum Beispiel Schimmel, der durch mangelhafte Temperierung entsteht. Ist das Heizverhalten des Mieters Grund für Feuchtigkeit in der Wohnung und Schimmelbildung, können die Kosten für die Beseitigung unter Umständen den Mieter treffen. Auch eine fristlose Kündigung kann unter Umständen die Folge einer Beschädigung der Mietsache durch falsches Heizverhalten sein. Zusätzlich liegt es auch in der Verantwortung des Mieters, dass die Leitungen nicht einfrieren. Heizt der Mieter nicht, sollte er trotzdem die Außentemperaturen im Blick behalten. Bei längerer Abwesenheit sollte er einen Bekannten damit beauftragen, um Schäden zu vermeiden. Maßnahmen zum EnergiesparenMit Wirkung zum 1. September 2022 ist die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) in Kraft getreten. Mit der Verordnung werden bis 28. Februar 2023 Klauseln in Mietverträgen außer Kraft gesetzt, die Mieter zum Heizen auf eine festgelegte Mindesttemperatur verpflichten. So sollen MIeter mehr Energie sparen können. Doch Vorsicht: Mieter sind weiterhin verpflichtet, durch angemessenes Lüft- und Heizverhalten Schäden an der Wohnung, die zum Beispiel durch Schimmelbildung entstehen können, fernzuhalten. Wie lange darf man ohne Heizung sein?Wie lange darf die Heizung ausfallen? Fällt im Winter die Heizung aus, informiere den Vermieter umgehend. Ab dem Zeitpunkt, ab dem die Heizung ausfällt, hat dein Vermieter drei bis vier Tage Zeit, um den Mietmangel zu beheben. Diese Frist gilt als angemessen, sie ist allerdings nicht gesetzlich geregelt.
Wie viel Mietminderung bei Warmwasser und heizungsausfall?Wasser nur 37 Grad Celsius warm bei einem Vorlauf von 70 Litern: 5 Prozent Mietminderung. Warmwasser- und Heizungsversorgung unterbrochen: 10 Prozent Mietminderung. Ungenügende Dauerleistung des Warmwasseraufbereiters sowie weitere Mängel: 15 Prozent.
Welche Mangel berechtigen zur Mietminderung?Welcher Mietmangel berechtigt zur Mietminderung?. Der Aufzug im Haus ist nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar.. Der Balkon ist nicht begehbar.. Es finden Bauarbeiten im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen statt.. Die Heizung heizt nicht ausreichend.. Das Dach ist undicht.. Die Wohnungstür lässt sich nicht verschließen.. Wie kalt darf es in einer Wohnung ohne Heizung sein?Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt – so der Mieterbund – ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern, das heißt weniger zahlen.
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Kann man Miete kürzen wenn die Heizung nicht funktioniert?
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