Dank Nachmieter schneller aus dem Mietvertrag? Mit diesen Tipps klappt`s bestimmtDie Wohnungssuche zieht sich für viele ewig hin. Um nicht ganz plötzlich ohne Dach über dem Kopf dazustehen, schauen die meisten sich bereits Wohnungen an, ohne die bisherige Bleibe gekündigt zu haben. Wer also erst kündigt, sobald er die neue Wohnung gefunden hat, müsste eigentlich drei Monate doppelt Miete zahlen – für die alte und die neue Wohnung. Es sei denn, er findet einen Nachmieter. Wir verraten, was man beachten muss, um seinen Mietvertrag früher beenden zu können. Show
Welche Möglichkeiten hat der Mieter, wenn er den Mietvertrag vorzeitig beenden will? Hartnäckig hält sich der Irrtum, dass man lediglich drei potentielle Nachmieter stellen müsse und schon sei man, unabhängig davon, ob dem Vermieter einer der Nachmieter zusagt, früher raus aus dem Mietvertrag. So einfach ist es leider nicht, denn der Vermieter muss sich nicht auf einen Deal einlassen. Dem Vermieter drei Nachmieter anbieten, reicht oft nicht, um das Mietverhältnis vorzeitig aufzuhebenGibt es keine sogenannte Nachmieterklausel im Mietvertrag, die ausdrücklich besagt, dass Mieter Nachmieter vorschlagen dürfen, wenn sie vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden wollen, hat ein Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Stellen eines Nachmieters akzeptiert. Auch die Mietkaution bleibt trotz Nachmietersuche weiter unter VerschlussDie Mietkaution, ob in Form einer bargeldlosen Mietkautionsbürgschaft oder einer Barkaution, bei der der Mieter bei seinem Vermieter einen hohen Geldbetrag für eventuelle Forderungen hinterlegt, kann durch Bereitstellung potentieller Nachmieter nicht vorzeitig ausgehändigt werden. Sie bleibt weiterhin beim Vermieter als Sicherheit, bis das Mietverhältnis regulär für beendet erklärt wurde. Genauer gesagt: Der Vermieter darf sie bis zu sechs Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist einbehalten, so ist es gesetzlich geregelt. Wer sein Geld nicht so lange entbehren will, entscheidet sich am besten gleich beim Einzug für eine Mietkautionsbürgschaft. Auch ist so die Gefahr, im schlimmsten Fall doppelt Mietkaution zu zahlen – für die alte und die neue Wohnung – gebannt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen die Voraussetzungen klar umrissen, unter denen Mieter ohne Nachmieterklausel im Vertrag einen Nachmieter stellen können, um ihr Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Die Möglichkeit besteht, wenn ein „berechtigtes Interesse des Mieters“ an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter, also Ersatzmieter, stellt (BGH III ZR 247/14). Hat der Mieter ein "berechtigtes Interesse", um eine vorzeitige Kündigung zu erwirken?Ein berechtigtes Interesse bedeutet laut BGH, dass der Mieter die Wohnung nicht freiwillig aufgibt. Dies kann beispielsweise bei einer Versetzung durch den Arbeitgeber der Fall sein, oder durch eine Unterbringung des Mieters in einem Pflegeheim. Auch Familienzuwachs, der die Räumlichkeiten des bestehenden Wohnverhältnisses stark überfordert, zählt dazu. Folgende Szenarien fallen unter die Bezeichnung "berechtigtes Interesse":
Trifft einer dieser Punkte auf Sie zu, sind Sie gegenüber dem Vermieter dazu berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, indem sie einen Nachmieter stellen. In seltenen Fällen steht im Mietvertrag auch eine sogenannte Nachmietervereinbarung, die sogenannte Nachmieterklausel. Diese besagt, dass Mieter, welche vorzeitig aus dem Mietvertrag durch einen Nachmieter entlassen werden wollen, jemanden vorschlagen dürfen. Grundsätzlich profitiert der Vermieter davon, wenn man als Mieter selbst einen Nachmieter sucht. Kein Härtefall, aber eine Nachmieterklausel im Vertrag? Keine Angst vor Paragraphendeutsch!Wird in einen Mietvertrag eine Nachmieterklausel aufgenommen, wird juristisch zwischen einer „echten“ und einer „unechten“ unterschieden. Durch eine echte Nachmieterklausel wird der Vermieter verpflichtet, den vom Mieter gestellten Nachmieter ohne Wenn und Aber zu akzeptieren. Die "echte" NachmieterklauselIn diesem Fall bestimmt der Mieter den nächsten Vertragspartner des Vermieters, ohne dass dieser Einfluss nehmen kann. Eine solche vertragliche Vereinbarung in Form einer echten Nachmieterklausel ist natürlich Absprachensache und empfiehlt sich immer dann, wenn der Mieter auf eigene Kosten in der Wohnung Maßnahmen vorgenommen hat, die den Wert der Mietsache steigern. So kann er zum Beispiel für das von ihm verlegte (und bezahlte) Parkett oder die neue Einbauküche bei Auszug eine Abstandsvereinbarung mit dem Nachmieter vereinbaren. Die "unechte" NachmieterklauselDie sogenannte unechte Nachmieterklausel kommt wohl dem am weitesten entgegen, was die allgemeine Vorstellung mit der Nachmieterstellung verbindet. Sie gibt dem Mieter das Recht, bei Kündigung des Mietvertrags einen Nachmieter vorzuschlagen. Der Vermieter ist aber nicht gezwungen, den vorgeschlagenen Nachmieter auch zu akzeptieren. Als Vermieter kann er frei entscheiden, wem er die Wohnung als Nachmieter überlässt. Das kann also auch jemand sein, den der Mieter gar nicht kennt. Dann endet das Mietverhältnis mit dem Tag, zu dem der von ihm vorgeschlagene Nachmieter den Mietvertrag übernehmen kann. Bereits bei Abschluss eines Mietvertrags sollte man als Mieter also genauer hinsehen, ob der Vertrag eine längerfristige Bindung des Mieters in Form einer festen Laufzeit, eines Kündigungsausschlusses oder der Nennung von Fristen enthält. Besteht der Vermieter auf diesen Vertragsbestandteilen, sollte immer versucht werden, eine Nachmieterklausel im Mietvertrag zu vereinbaren. Damit hätte man als Mieter dann die Möglichkeit, durch Nennung von geeigneten Nachmietern aus dem Mietvertrag aussteigen zu können, auch wenn eigentlich bestimmte Laufzeiten vorgesehen sind. Ganz wichtig: Zumutbarkeit des Nachmieters muss gegeben seinUnabhängig davon, ob ein berechtigtes Interesse oder eine Nachmieterklausel vorliegt, muss beim Stellen eines Nachmieters der jeweilige Kandidat geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Häufig kommt es hier zu Differenzen darüber, was genau darunter zu verstehen ist. Jedenfalls kann der Vermieter bei langfristigen Mietverhältnissen im Falle einer Einigung auf einen Nachmieter einen vom Mieter präsentierten Kandidaten nur aus gewichtigen Gründen ablehnen. Persönliche Abneigungen reichen nicht aus. So hat der BGH im Umstand, dass ein Nachmieter mit einem Kind in die Wohnung einziehen wollte, keinen Ablehnungsgrund gesehen. Die bloße Befürchtung, dass es aufgrund von Kinderlärm zu Beschwerden anderer Mieter kommen könnte, reichte nicht aus, um einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen. Fragen? Wenden Sie sich gerne an uns Und jetzt? Raus aus der Wohnung und rein in die neue! Mit diesen 7 Tipps klappt`s bestimmt
In enger Zusammenarbeit mit dem Vermieter und mit diesen Tipps kommen Sie durch eine Nachmietervereinbarung bestimmt früher aus dem Mietvertrag und können sich auf den Umzug und die neue Wohnung freuen. Unsere besondere Empfehlung für alle, die ihr Geld lieber für den Umzug oder neue Möbel behalten möchten, statt es gleich als Mietkaution an den neuen Vermieter zu übergeben: die Mietkautionsbürgschaft. Damit bürgt ein anerkannter Versicherer für mögliche Schäden, der Vermieter ist genauso gut abgesichert wie mit einer Barkaution und der Mieter bleibt flüssig. Mehr über die Mietkautionsbürgschaft erfahren Wir wünschen Ihnen einen guten Umzug! Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 27. Dezember 2017 Kategorie: Mieterrechte, Kündigung Kann ich ausziehen wenn ich einen Nachmieter habe?Es muss schriftlich festgehalten sein, dass der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden kann, wenn er einen Nachmieter stellt. Das ist aber selten“, so Rastätter weiter. Der Gesetzgeber hält die Kündigungsfrist von drei Monaten für Mieter zumutbar.
Was muss ich beachten wenn ich einen Nachmieter suche?Das Suchen eines Nachmieters ist völlig legal und legitim. Der neue Mieter muss nur in der Lage sein die Miete unter gleichen Bedingungen bezahlen zu können. Um frühzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, muss der Mieter gefunden werden und der Vermieter muss es akzeptieren.
Wie kann ich die 3 Monate Kündigungsfrist umgehen Wohnung?Fazit zur Umgehung der Kündigungsfrist
Möchte der Mieter das Mietverhältnis vor dem Ablauf der 3-monatigen gesetzlichen Kündigungsfrist beenden, kann er dies grds. nur durch eine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter erreichen.
Was passiert wenn der Nachmieter abspringt?Wenn der Mieter keinen Nachmieter findet, muss er bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin seinen Pflichten nachkommen. Auch wenn der Nachmieter wieder abspringt, muss der Mieter weiterhin Miete zahlen.
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