Haus verkaufen was ist zu beachten

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Erfolgreicher Hausverkauf: Unsere Top-Tipps

Ein Hausverkauf bedarf gründlicher Vorbereitung: Bevor es auf die Suche nach potentiellen Abnehmern geht, muss der Zustand des gesamten Gebäudes geprüft und erfasst werden. Was sonst noch zu beachten ist, und wie Sie Fehler beim Verkauf umgehen - wir sagen es Ihnen.

Wert ermitteln, Besichtigungstermine vereinbaren, Kaufvertrag aufsetzen - wer sein Haus verkaufen will, ist gut damit beraten, sich schon im Vorfeld ausführlich mit der Materie auseinanderzusetzen, denn jeder kleine Fehler kann viel Geld kosten. Die wichtigste Frage für Sie als Verkäufer lautet aber zu Beginn: Wie viel ist meine Immobilie wert? Bedenken Sie: Setzen Sie die Verkaufssumme zu niedrig an, ist Ihr Haus zwar rasch verkauft, aber Sie machen einen Verlust damit. Ist das Angebot zu hoch, wird der Hausverkauf zur langwierigen und nervernzehrenden Angelegenheit. Starten Sie den Verkaufsprozess deshalb erst, wenn Sie den Wert der Immobilie kennen und wichtige Verkaufsunterlagen zusammengestellt haben! Wie Sie dabei am besten vorgehen und weitere Top-Tipps rund um das Thema Hausverkauf jetzt und hier:

1. Immobilienmakler beauftragen

In den meisten Fällen macht sich beim Projekt Immobilienverkauf die Unterstützung eines professionellen Makerls bezahlt. Warum? Manche Makler haben Vormerkungen für Objekte und erzielen so einen besseren Verkaufspreis. Auch weiß ein seriöser Makler über den Markt und damit über den realistischen Preis für Ihr Haus Bescheid. Sie sind außerdem rechtlich abgesichert (Haftpflichtversicherung, Klärung von Rechtsfragen) und (wichtig!) haben einen erfahrenen Profi in Sachen Verkausverhandlungen an Ihrer Seite, der auch eine hilfreiche vermittelnde Rolle zwischen Ihnen und dem potenziellen Käufer einnehmen kann. Kurzum: Das fachliche Know-how eines Profis macht einen zügigen Verkauf Ihres Hauses wahrscheinlicher.

Diese Nebenkosten beim Immobilienverkauf können sich die Beteiligten sparen, wenn privat, also ohne Makler verkauft wird. Allerdings sollten sich die Verkäufer auch bewusst sein, dass es nicht immer die beste Wahl ist, eine Immobilie zu verkaufen und Kosten für den Makler einzusparen. Makler verfügen über das entsprechende Know-how, erstellen überzeugende Exposés und haben einen guten Interessentenpool und weitere Verbindungen in ihrem Netzwerk. Sie sind Experten auf ihrem Gebiet, weswegen sich manche Leute doch dazu entscheiden, die Immobilien nicht kostenlos zu verkaufen. Sie setzen lieber auf einen Experten, damit der Verkauf zügig über die Bühne geht.In Österreich liegen die Kosten für den Immobilienverkauf mit Makler meistens zwischen einem und drei Prozent – diese können aber auch verhandelt werden. In der Praxis werden die Kosten beim Verkauf der Immobilie für den Makler auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt, sodass jeder einen Teil zu zahlen hat. Bei einem Verkaufspreis von 100.000 Euro fallen demzufolge folgende Maklergebühren an zwischen 1.000 und 3.000 Euro Maklerprovision zuzüglich 20 Prozent Steuer

2. Gute Werbung erreicht den passenden Käufer

Informieren Sie sich bei Ihrem Makler darüber, welche Aktivitäten zur Vermarktung geplant sind, zum Beispiel, auf welchen und wie vielen Plattformen geworben wird etc. Befristen Sie eventuell den Vertrag, den Sie mit einem Makler eingehen, um bei Nichterfolg zu einem anderen zu wechseln. Die Maklerprovision wird übrigens ausschließlich im Erfolgsfall fällig!

Gut vermarktet ist Ihre Immobilie, wenn unterschiedliche Werbewege zum Einsatz kommen (es sollte z. B. mindestens in den vier oder fünf größten Internetportalen eine Anzeige geschaltet werden) und wenn das dort präsentierte Exposé ansprechend gestaltet ist (z. B. Fotos mit Weitwinkel-Kamera, Grafikprogramm für Grundrisse etc.). Folgende Punkte sollte das Exposé jedenfalls umfassen:

• ansprechende Bilder von innen und außen
• die Größe und Lage
• Informationen zum Grundstück
• Angaben zu Energie-Effizienz
• ein Grundriss
• etwaige Besonderheiten

Vorsicht!

Machen Sie nicht den Fehler, "einfach einmal" herausfinden zu wollen, wie sich Ihre Immobilie in einer Zeitung oder auf einer Online-Plattform macht. Sobald Sie nur einen Vermarktungsweg oder eine Vermarktungsplattform wählen, sieht ein potenzieller Kaufinteressent (nämlich genau der, der den besten Preis bezahlt hätte!) das inserierte Angebot möglicherweise gar nicht. Und noch einmal: Setzen Sie den Preis in Ihrer Anzeige zu hoch an, führt das sehr wahrscheinlich nur zu einer mäßigen Nachfrage. Setzen Sie den Preis zu niedrig an, verlieren Sie Geld.

3. Immobilie bewerten lassen

Kriterien zur Bewertung einer Immobilie sind etwa Grund- und Nutzfläche, vorhandener Balkon/Terrasse oder Garten, die Bausubstanz und vorhandener Wärmeschutz, Schallschutz etc. Sie haben mehrere Möglichkeiten, wie Sie den richtigen Kaufpreis ermitteln können:

• Sachverständigen beauftragen: Die einfachste Variante. Das Gutachten des Sachverständigen kann den potentiellen Käufern vorgelegt werden. Kostenpunkt: 1.500 bis 2.000 Euro bei einem Objektwert von rund 250.000 Euro
• Immobilien vergleichen: Kostenlos ist die eigene Bewertung basierend auf Anzeigen ähnlicher Immobilien.
• Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen auf der jeweiligen Gemeinde gegen Gebühr erfragen.

4. Ausstattung und Zustand in die Bewertung miteinfließen lassen

Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, spielen abseits der wesentlichen Kriterien wie Lage und Nutzfläche noch zwei entscheidende Faktoren eine bedeutende Rolle bei der Preisgestaltung: Ausstattung und Zustand bzw. Zeitpunkt der letzten Sanierung.

• Der Zustand der Bausubstanz sowie Verrohrung und Elektroinstallationen werden von potentiellen Käufern kritisch beäugt. Hilfreich beim Hausverkauf sind auch Aufstellungen über Heizkosten und Stromverbrauch.
• Überlegen Sie eine Sanierung? Natürlich bietet sich die Überholung des Gebäudes vor einem Verkauf an, denn eine Immobilie, die gut in Schuss ist, zieht im Regelfall mehr Interessenten an. Aber: Sie nehmen mit einer Sanierung den Nachbesitzern die Möglichkeit zur Umgestaltung nach eigenen Vorstellungen und erhöhen natürlich auch den Verkaufspreis.
• Welche hochwertigen Ausstattungsmerkmale hat Ihre Immobilie? Kachel- oder Kaminöfen, Echtholzböden, neue Elektrogeräte in der Küche, Maßanfertigungen etc.? Es ist wichtig, dass Sie die Eigenheiten und Potentiale Ihrer Immobilie genau kennen und benennen (z. B. Wintergarten anbaubar, versteckte Mängel, Ertragspotentiale etc.). So wird zügig ein passender Käufer gefunden.

Vorsicht!

“Was ich bezahlt habe, möchte ich auch wieder raus haben!" Diese Erwartungshaltung ist leider häufig unrealistisch. Der Preis wird von Angebot und die Nachfrage bestimmt und kann über, aber eben auch unter Ihren Investitionskosten liegen. Die Immobilienbewertung ist eine komplexe Angelegenheit - vertrauen Sie am besten jemandem, der sich wirklich damit auskennt.

5. Besichtigung organisieren

Bei einer Besichtigungen geht es nicht nur darum, die Immobilie vorzustellen, sondern vor allem auch darum, mit den Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen und ihre Bedürfnisse genauer kennenzulernen. Am besten gelingt dies bei Einzelbesichtigungen. Vor der Besichtigung ist dafür zu sorgen, dass die Immobilie ansprechend und sauber vorgezeigt werden kann. Mit kleinen Ausbesserungsarbeiten, wie einem neuen Anstrich, lässt sich das Erscheinungsbild merklich verbessern. Zudem sollte alles, was beim Auszug ohnehin beseitigt wird, noch vor den Besichtigungen entsorgt werden. Leere Räume sollten möglichst vermieden werden. Wenn ein Garten vorhanden ist, sollte auch dieser gepflegt sein.

Vorsicht!

"Meine Immobilie kann ich den Interessenten auch selbst zeigen!" Bestimmt, aber wahrscheinlich nicht so professionell, wie es ein Makler kann. Dieser hat im Umgang mit Kunden lange Erfahrung und weiß, worauf es im Detail ankommtt. Außerdem sollte man bedenken, dass sich die Perspektive des Kaufinteressenten von der des Eigentümers unterscheidet: Interessenten fragen sich z. B., mit welchen Kosten eine Änderung des Grundrisses möglich wäre oder was eine neue Dämmung kosten würde. Oftmals sind Eigentümer auf solche Fragen nicht vorbereitet bzw. damit überfordert.

6. Dokumentation für den Verkauf erstellen

Wird ein Makler Ihr Haus verkaufen, fragen Sie nach den notwendigen Vorbereitungen. In den meisten Fällen benötigt der Käufer jede Menge Unterlagen zur Bankfinanzierung. Dazu gehören Objektfotos, Dokumente zu Sanierungen, Baupläne, Versicherungsunterlagen sowie der Grundbuchauszug. Die Rechtsangelegenheiten, die zum Hausverkauf natürlich dazu gehören, werden von einem Rechtsanwalt oder Notar begleitet.

Vorsicht!

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und stellt den Eigentumsübergang sicher, allerdings heißt das noch nicht, dass dieser Kaufvertrag genau das wiedergibt, was zwischen Ihnen und dem Käufer vereinbart wurde (der Notar war schließlich bei den Verhandlungen nicht anwesend). Sie sollten als Eigentümer wissen, welche Punkte Sie wie in einem Vertrag berücksichtigt wissen wollen: Soll der Kaufpreis angezahlt werden? Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden bzw. welche? Wann soll der wirtschaftliche Übergang erfolgen?

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Datum: 11.08.2020