Was bedeuted teilungsversteigerung

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Die Teilungsversteigerung ist das Verfahren um eine Gemeinschaft an einem Grundstück zu beenden. Ehepartner, die ein Grundstück gemeinsam kaufen, lassen sich meist als Miteigentümer "zu je 1/2" im Grundbuch eintragen. Eine solche Gemeinschaft wird, sofern keine andere Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen wird, durch dieses besondere Zwangsversteigerungsverfahren aufgelöst. Dabei wird die Immobilie in Geld umgewandelt. An diesem Geld (Erlös) setzt sich die Gemeinschaft jedoch fort. Sofern sich die Miteigentümer nicht über eine Auszahlung (beispielsweise entsprechend ihren Anteilen) einigen, wird der Erlös hinterlegt. Gemeinschaften, deren Beendigung die Teilungsversteigerung vorbereiten kann, sind unter anderem die Erbengemeinschaft, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gegebenenfalls auch die offene Handelsgesellschaft (OHG) oder Kommanditgesellschaft (KG).

Erbrecht Aktuell zum Begriff "Teilungsversteigerung"

1.10.2018

Kann ein nicht befreiter Vorerbe eine Immobilie gegen den Willen der Nacherben verkaufen?

AusgangslageTeilungsversteigerung Häufig werden immer noch von Eheleuten gemeinsam Testamente errichtet, ...

1.3.2018

Auslegung eines Testaments hinsichtlich eines Veräußerungs- und Vererbungsverbots

Die Eheleute hatten in ihrem Testament folgendes verfügt: „…Wir Eheleute setzen uns als gegenseitige Erbe ...

27.12.2017

Bei Grundstücksvermächtnis gilt die 10-jährige Verjährungsfrist

Jüngst hat das OLG München (Urteil vom 26.07.2017 7 U 302/17) darüber entschieden, wann ein Grundstücksvermächtnis verjährt. Dort ging es um die Frage, welche Ver ...

Umfasst eine Erbschaft auch Immobilien, gelingt es Erbengemeinschaften oftmals nicht, sich über deren weitere Verwendung zu einigen. Dann besteht für jeden Miterben die Möglichkeit, die Teilungsversteigerung zu beantragen. Wir erläutern den Ablauf des Verfahrens und zeigen Ihnen, wie Sie das langwierige Verfahren umgehen können.

Wer hat aus seinem Bekanntenkreis nicht schon einmal davon gehört ?

Es geht um eine Erbschaft und die Erbengemeinschaft ist zerstritten und kommt keinen Schritt voran. Oftmals sind eine Immobilie oder ein Grundstück im Spiel, zu deren Verwendung die Miterben – oder auch Ehepaare nach der Scheidung – unterschiedliche Vorstellungen haben. Die einen möchten sie verkaufen, die anderen möchten sie vermieten oder selbst nutzen. Einen Ausweg aus dieser verfahrenen Situation bietet die Teilungsversteigerung, wenn Sie als Miterbe aus der Erbengemeinschaft aussteigen möchten und Kapital benötigen – oder keine Energie mehr in den Streit mit Ihren Miterben investieren möchten. Wir erläutern Ihnen den Ablauf der Teilungsversteigerung und zeigen Ihnen, wie Sie zügiger über Ihren Anteil verfügen können.

Wann kommt die Teilungsversteigerung infrage ?

Die Teilungsversteigerung dient sowohl im Erbfall als auch bei der Scheidung als Weg, um nicht teilbare Vermögenswerte liquide zu machen, damit die Verteilung des Gegenwerts auf den Kreis der Miteigentümer möglich wird. Der Anlass zur Teilungsversteigerung ist also ein anderer als bei der Zwangsversteigerung, die dazu dient, Ansprüche von Gläubigern zu befriedigen. Der Ablauf gestaltet sich hingegen bei beiden Varianten gleich. 

Ganz wichtig ist: die Teilungsversteigerung beendet nicht die Erbengemeinschaft, diese besteht am Erlös fort – und damit die Probleme. 

Kann das Verfahren zur Teilungsversteigerung abgebrochen werden ?

Sofern kein Miterbe dem Verfahren beigetreten ist, kann der Antragsteller jederzeit seinen Antrag auf Teilungsversteigerung zurückziehen. Auch der Erbteilsverkauf ist jederzeit möglich.

Wie läuft das Verfahren bis zum Versteigerungstermin ab ?

Das Versteigerungsverfahren lässt sich in mehrere Schritte unterteilen:

Ein Antrag auf Teilungsversteigerung muss gestellt werden, alle Miteigentümer werden durch das Gericht informiert, die Eintragung ins Grundbuch erfolgt, ein Gutachten wird erstellt, das geringste Gebot und der Versteigerungstermin werden festgelegt.

• Antrag auf Teilungsversteigerung

Jedem Miterben steht es aufgrund der Vorgaben des § 2042 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) frei, beim zuständigen Amtsgericht die Auseinandersetzung, und damit die Teilungsversteigerung zu beantragen. Er muss hierfür keine Zustimmung durch die Erbengemeinschaft einholen, sondern lediglich nachweisen, dass er rechtmäßiger Erbe ist. Zudem muss er einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen.

• Information aller Beteiligungen durch das Gericht

Das Gericht setzt alle Miteigentümer über den Antrag auf Teilungsversteigerung in Kenntnis.

Falls Miterben die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen: 

Einstellung für maximal sechs Monate möglich.

Dieser Antrag muss innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Information über die Teilungsversteigerung gestellt werden. Miterben nutzen diese Möglichkeit mitunter, um letztlich die Teilungsversteigerung zu verhindern. 

• Eintragung der Teilungsversteigerung im Grundbuch

Die Teilungsversteigerung wird im Grundbuch eingetragen.

• Erstellen eines Gutachtens

Liegt kein aktuelles Gutachten über den Verkehrswert durch einen Sachverständigen vor, gibt das Gericht eines in Auftrag. Sind sich die Miteigentümer einig, können sie auch selbst einen Gutachter beauftragen.

• Festlegung des geringsten Gebots

Das Gericht orientiert sich bei der Festlegung des sogenannten geringsten Gebots am Verkehrswert und den eventuell vorhandenen Belastungen durch Schulden. Damit soll sichergestellt werden, dass die Kosten der Teilungsversteigerung ebenso wie die Ansprüche aller Beteiligten gedeckt werden.

• Festlegung und Bekanntgabe des Versteigerungstermins

Das Gericht setzt einen Termin für die Versteigerung fest und gibt diesen über Aushänge vor Ort, Zeitungsanzeigen und Internetportale bekannt. Interessenten haben dann die Möglichkeit, das Gutachten vor Ort einzusehen, teils kann es auch online abgerufen werden. In Absprache mit den Eigentümern und den derzeitigen Nutzern können Interessenten die Immobilie besichtigen.

• Die Antragsgegner können dem Verfahren beitreten

Es kann für die anderen Erben taktisch vorteilhaft sein, dem Verfahren beizutreten – etwa dann, wenn sie die Teilungsversteigerung verhindern wollen. Sie müssen den Beitritt spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin beim Gericht beantragen. 

Wie läuft der Versteigerungstermin ab ?

Der Versteigerungstermin ist in mehrere Schritte unterteilt:

Der Bekanntmachungsteil, die sogenannte Bieterstunde und die Verhandlung über den Zuschlag.

• Bekanntmachungsteil

Zu Beginn nennt der Rechtspfleger wichtige Daten zur Immobilie und informiert beispielsweise über bestehende Mietverhältnisse.

• Bieterstunde

Auch wenn sie Bieterstunde heißt – die Zeitspanne für die Abgabe der Gebote beläuft sich mindestens auf 30 Minuten. Werden während dieses Zeitraums keine Gebote abgegeben, verlängert sich die Bieterstunde.

• Verhandlung über den Zuschlag

Nach Ablauf der Bieterstunde erhält der Meistbietende den Zuschlag – sofern sein Gebot das geringste Gebot übersteigt. Um zu verhindern, dass Immobilien deutlich unter Wert versteigert werden, muss das Höchstgebot mindestens 50 % des Verkehrswerts entsprechen (sogenannte 5/10-Regelung). Andernfalls versagt der zuständige Rechtspfleger den Zuschlag.

Liegt das Höchstgebot zwar darüber, aber unter 70 % des Verkehrswerts, können die Miterben beantragen, dass der Zuschlag versagt wird.

• Falls der Zuschlag versagt wurde: neuer Versteigerungstermin

Ist das Höchstgebot so niedrig ausgefallen, dass der Zuschlag versagt wurde, setzt das Gericht einen neuen Termin fest. Dann gilt die sogenannten 5/10-Regelung nicht mehr. Die Immobilie kann dann sogar für weniger als 50 % versteigert werden.

• Wenn der Zuschlag auch beim zweiten Termin versagt wurde: Ende des Verfahrens oder weitere Termine

Wurde auch beim zweiten Termin kein Zuschlag erteilt, wird in der Regel das Verfahren aufgehoben und der Antragsteller muss die Kosten allein tragen. Dann müssen sich die Miterben anderweitig einigen oder erneut einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Es gibt auch Konstellationen, wo es nach dem zweiten Termin noch weitere Termine gibt – das Verfahren dauert dann noch länger und es gibt kaum noch Chancen auf einen einigermaßen erträglichen Erlös.   

Wer darf mitbieten ?

An der Versteigerung darf jeder teilnehmen, der sich ausweisen kann und zuvor eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts beim Gericht hinterlegt hat. Auch Miterben – der Antragsteller eingeschlossen – dürfen bieten.

Wie es nach dem Versteigerungstermin weiter geht

Nach der Erteilung des Zuschlags bei der Versteigerung hat das Gericht laut § 105 Absatz 1 ZVG einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses zu bestimmen. Der Erlös nach Abzug der Kosten für die Teilungsversteigerung fließt jedoch nicht automatisch den Erben zu. 

Damit das Gericht den Verkaufserlös auszahlen kann, müssen sich die Miterben auf die Auszahlung einigen und einen Teilungsplan erstellen. Gelingt dies nicht, wird der Erlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts verwahrt, bis sich die Erbengemeinschaft auf einen Auseinandersetzungsvertrag geeinigt hat. Gelingt auch dies nicht, müssen Sie eine Erbauseinandersetzung führen und nochmals Geld über mehrere Jahre hinweg investieren – der Versteigerungserlös bleibt solange bei Gericht hinterlegt. 

Vom Antrag bis zur Auszahlung – wie lange dauert das Verfahren ?

Insgesamt erweist sich die Teilungsversteigerung als langwieriger Weg, um den Nachlass unter den Miterben aufzuteilen. Vom Antrag bis zur Auszahlung des Erlöses aus der Teilungsversteigerung geht in der Regel ein Jahr ins Land, manche Verfahren ziehen sich auch noch länger hin.

Allein von der Antragstellung bis zum Termin für die Versteigerung dauert es mehrere Monate, denn vorher muss auch das Gutachten für den Verkehrswert eingeholt werden. Wurde das geringste Gebot beim ersten Termin nicht erreicht, muss das Gericht einen neuen Verhandlungstermin festlegen.

Ist sich die Erbengemeinschaft nach der Versteigerung nicht darüber einig, wie der Erlös aufgeteilt werden soll, kann es noch Monate bis zur Auszahlung an die Miterben dauern. Beschreiten Sie den Rechtsweg im Rahmen eines Hinterlegungsprozesses bzw. einer Erbauseinandersetzungsklage, müssen Sie hierfür nochmals ein oder mehrere Jahre einkalkulieren.

Unterm Strich können Sie als Antragsteller nicht davon ausgehen, innerhalb eines Jahres über Ihren Anteil am Erlös aus der Versteigerung frei zu verfügen.

Gestaltet sich die Aufteilung des Verkaufserlöses schwierig, vergehen schlimmstenfalls mehrere Jahre, bis Sie Ihren Anteil am Verkaufserlös erhalten. Und leider ist dies durchaus wahrscheinlich – denn in der Regel gehen einer Teilungsversteigerung bereits Streitigkeiten unter den Miterben voraus. Daher ist es nicht auszuschließen, dass auch die Einigung über die Aufteilung des Erlöses aus der Teilungsversteigerung mühsam wird. Hinzu kommt, dass Sie selbst die Kosten des Streits vorfinanzieren müssen.

Fazit

Die Teilungsversteigerung birgt für Sie als Antragsteller diverse Risiken, dauert lange und kann für Sie mit hohen Kosten verbunden sein. Eine zeitsparende, weniger kostenaufwändige und stressfreie Alternative: Der Erbteilsverkauf.

Was versteht man unter Teilversteigerung?

Was kann man gegen eine teilungsversteigerung tun?

Wie berechnet man das geringste Gebot?

Wie läuft eine Teilungsklage ab?