Was passiert mit dem Kredit Wenn man das Haus verkauft?

Grundsätzlich hat der Verkäufer ein Sonderkündigungsrecht, da sich das zu finanzierende Objekt nicht mehr in seinem Eigentum befindet und das gegebenenfalls bestehende Finanzierungsrisiko vom zukünftigen Eigentümer getragen wird. Damit fällt die Vertragsgrundlage für den Fortbestand des ursprünglichen Darlehensvertrags weg. Wenn das Sonderkündigungsrecht wahrgenommen wird, so kann dies finanzielle Auswirkungen haben, die von der Länge der Sollzinsbindung abhängen. Beträgt die Laufzeit bereits mehr als zehn Jahre, so ist eine Kündigung des Vertrages ohne finanzielle Folgen möglich. Der Verkäufer läuft nicht in die Gefahr, dem Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung verlangt die Bank jedoch, falls der Zehnjahreszeitraum unterschritten wird.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung steht gleichbedeutend für den entgangenen kalkulierten Zinsgewinn aus dem Kreditvertrag. Je nach Laufzeit und Konditionen können hier schon mehrere Tausend Euro zusammenkommen. Wenn möglich, sollte dies bereits auf den Verkaufspreis aufgeschlagen werden.

Lösung bei vorzeitigem Immobilienverkauf

Wer schon zu Vertragsbeginn nicht sicher ist, ob er bis zum Ende des Finanzierungszeitraums in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte oder kann, für den halten Finanzinstitute eine Lösung bereit: das Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption. Manchmal werden diese Darlehen auch als kündbare Festzinsdarlehen bezeichnet. Bei dieser Darlehensform ist es möglich, während der Laufzeit den Vertrag zu kündigen, ohne hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Allerdings gibt es bei dieser Lösung einige Punkte zu beachten. Zum einen wird ein Zinsaufschlag fällig, alternativ eine Einmalgebühr bei Vertragsbeginn, und normalerweise gibt es auch in diesem Fall Einschränkungen bei der Anwendung. So kann nur bei Umzug (Verkauf), bei Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod ohne Zahlungsverpflichtungen gekündigt werden – dies ist zumindest bei Verträgen mit Einmalgebühr der Fall. Und: Einige Anbieter dieser Darlehen verlangen trotzdem eine Mindestlaufzeit des Darlehens beispielsweise von drei Jahren. Erst danach ist eine Kündigung möglich. Weiterhin lohnt sich diese Konstruktion nur, wenn auch tatsächlich von der Ausstiegsoption Gebrauch gemacht wird. Anderenfalls wird die Finanzierung deutlich kostspieliger. Eine Alternative hierzu können auch Darlehen mit einer geringen Zinsfestschreibung von drei oder fünf Jahren sein oder im Einzelfall auch die Finanzierung über variable Darlehen.

Vertragsübernahme durch den Käufer

Eine weitere Möglichkeit sich vom Vertrag zu lösen, besteht darin, ihn zusammen mit der Immobilie an den Käufer weiterzureichen. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt somit. Die Übernahme wird allerdings nur bei ausreichender Bonität des Kunden gewährt. Ob dies aber auch für den Käufer lohnend ist, hängt von der Zinsentwicklung ab. Da der Baukredit vor einigen Jahren aufgenommen wurde, lagen dort die Hypothekenzinsen noch deutlich höher. Da derzeit eine Niedrigzinsphase herrscht, stünde der Käufer mit einer neuen Finanzierung in der Regel deutlich besser da. In einer Hochzinsphase dagegen wäre die Übernahme der Finanzierung durch den Neueigentümer durchaus realistisch. Haben sich die Beteiligten schließlich über die Übernahme geeinigt, fallen abschließend Übertragungsgebühren bei der Bank an.

Sie möchten Ihre Immobilie trotz laufender Finanzierung verkaufen? Das ist grundsätzlich kein Problem.

Allerdings entstehen dabei in der Regel zusätzliche Kosten: Für das Auflösen eines Kreditvertrags erheben Banken eine Gebühr – die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Wie wird sie berechnet? Kann ich die Entschädigung umgehen?

Erfahren Sie jetzt alles, was Sie hierzu wissen müssen und berechnen Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mithilfe unseres Rechners.

Wann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Wann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist, wissen aber nicht, wie das geht?

Wir zeigen es Ihnen.

Zuallererst müssen Sie den Kreditvertrag mit Ihrer Bank vorzeitig kündigen– das kann allerdings teuer werden.

Warum muss ich für die Kündigung bezahlen?

Durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens entgehen der Bank die Zinseinnahmen – dafür müssen Sie aufkommen.

Um den finanziellen Schaden auszugleichen, verlangen Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Aber keine Angst: Wie immer gibt es Ausnahmen und Möglichkeiten dieser Forderung zu entkommen:

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Es gibt durchaus Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

In diesen Fällen entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung:

• Zinsbindung von zehn oder mehr Jahren Nach zehn Jahren Laufzeit räumt Ihnen § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ein, wenn sich die Zinsbindung nach dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme in diesem Zeitraum nicht verändert hat. Nach Ablauf der Zinsbindung, dürfen Sie Ihren Kredit in jedem Fall ohne Kosten zurückzahlen.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung Es gilt ein generelles Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen. Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, verlängert sich der Zeitraum um ein weiteres Jahr. Ein solcher Fall wären zum Beispiel missverständliche oder fehlenden Belehrungen oder zu allgemeine Formulierungen.
• Darlehen mit variablen Zinsen Ein Darlehen, bei dem der Zinssatz immer auf das aktuelle Niveau des Zinsmarktes angepasst wird, ist jederzeit mit einer 3-monatigen Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar.
• Kündigung seitens der Bank Wenn die Bank den Kreditvertrag auflöst oder wenn die Kündigung einvernehmlich geschieht, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• Übertragung auf den Immobilienkäufer Soll ein Kredit aufgrund eines Immobilienverkaufs abgelöst werden, kann der Kreditvertrag auf den neuen Eigentümer übertragen werden – wenn Käufer und Bank damit einverstanden sind.
• Finanzierung einer anderen Immobilie Wenn Sie Ihr bestehendes Darlehen dazu einsetzen, eine andere Immobilie bei derselben Bank zu finanzieren, müssen Sie ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Voraussetzung ist, dass das neue Objekt mindestens den gleichen Wert besitzt.

Keiner dieser Punkte trifft auf Sie zu? Dann müssen Sie die Entschädigung wohl oder übel zahlen.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von drei Dingen ab: Der Restschuld, dem Zinssatz und der Restlaufzeit.

Kündigen Sie Ihre Baufinanzierung, ist die Bank verpflichtet, die Berechnung der Entschädigung offenzulegen.

Faktoren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung:

• Die Restlaufzeit des Darlehens
• Der vereinbarte Zinssatz für Ihr Darlehen
• Bearbeitungsgebühren
• Die Höhe der Restschuld
• Das aktuelle Zinsniveau

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Zunächst berechnen Banken ihren finanziellen Schaden durch die wegfallenden Zinseinnahmen. Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen müssen dabei berücksichtigt werden.

Dem gegenübergestellt werden die Einnahmen, die die Bank durch den Erhalt der Restschuld generieren kann.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Dabei wählt die Bank zwischen zwei Berechnungsgrundlagen:

• Aktiv-Aktiv-Methode: Bei der Aktiv-Aktiv-Methode nimmt die Bank an, dass das aufgelöste Darlehen direkt in einen anderen Kreditnehmer verliehen wird. Dabei ergibt sich ein Zinsmargen- und Zinsverschlechterungsschaden.
• Aktiv-Passiv-Methode: Bei der Aktiv-Passiv-Methode nimmt die Bank an, dass das bereits getilgte Darlehen in Hypothekenpfandbriefe investiert wird. Dabei ergibt sich eine Differenz zwischen den Zinserträgen aus dem ursprünglichen Darlehen und den Renditen der Hypothekenpfandbriefen.

Die Bank darf entscheiden, welche Berechnungsmethode sie nutzt.

In der Regel wird aber die Aktiv-Passiv Methode eingesetzt, da damit höhere Entschädigungen zustande kommen.

Außerdem wird für das wegfallende Darlehensrisiko ein Faktor zwischen 0,01 und 0,1 Prozent pro Jahr und für entfallende Verwaltungskosten ca. 100 bis 150 Euro abgezogen.

Bearbeitungsgebühr

Banken erheben eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung der Vorfälligkeit. Diese kann bis zu 300 Euro betragen.

Ihre Bank ist dazu verpflichtet, die angewandte Berechnungsmethode und die damit errechnete Summe nachvollziehbar aufzuschlüsseln.

Ist die Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung rechtens, werden Sie diese akzeptieren müssen.

Wenn Ihnen der Betrag zu hoch vorkommt, können Sie diesen von einem Fachanwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen lassen.

FAQ

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist?

Ja, Sie können Ihre Immobilie trotz laufendem Kredit verkaufen. Dabei erheben Banken in der Regel eine Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Schwierigkeiten entstehen, wenn das restliche Darlehen plus die Vorfälligkeitsentschädigung höher sind als der Verkaufspreis des Hauses.

Dieses Szenario könnte eintreten, wenn das Haus:

• erst vor kurzem erworben wurde
• an Wert verloren hat
• noch innerhalb einer tilgungsfreien Anfangszeit verkauft werden soll

In diesen Fällen muss die Vorgehensweise vor dem Verkauf mit der Bank abgesprochen werden.

Kann ein Kredit auch auf den Käufer einer Immobilie übertragen werden?

Grundsätzlich ist eine Übertragung des Darlehens auf den Immobilienkäufer möglich. Allerdings muss die Bank diesem Vorgang zustimmen.

Damit sie dies tut, muss der Käufer eine mindestens ebenbürtige Bonität besitzen und bereit sein, den Kreditvertrag zu unveränderten Konditionen zu übernehmen.

In der Praxis ist dieses Verfahren eher selten – andere Banken und parallel laufende Darlehen verkomplizieren die Situation.

Wann ist ein Immobilientausch möglich?

Trägt die Bank kein erhöhtes Risiko muss sie den Austausch der Immobilien akzeptieren.

So entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 3.2.2004 (Aktenzeichen XI ZR 398/02). Dabei wurde außerdem festgelegt:

• Die neue Immobilie muss mindestens gleichwertig sein
• Das Risiko eines Kreditausfalls darf nicht ansteigen
• Der Kreditnehmer muss ein nachweisbar berechtigtes Interesse an dem Austausch haben
• Für die Bank muss der Austausch der Sicherheiten kostenfrei sein – sämtliche Verwaltungskosten und Gebühren trägt der Kreditnehmer

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Höhe der Entschädigung darf maximal 1 Prozent der Restschuld betragen, sofern die Restlaufzeit länger als 12 Monate ist. Ist die Restlaufzeit kürzer als 12 Monate, darf sie maximal 0,5 Prozent der Restschuld betragen.

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn die Zinsbindung bereits abgelaufen ist oder schon mindestens zehn Jahre läuft. Auch bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung verlängert sich der Zeitraum um ein zusätzliches Jahr. Der Kreditvertrag kann auch bei Immobilienverkauf mit Einverständnis an den Käufer abgelöst werden.

Wann muss man die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Bei der vorzeitigen Kündigung eines Kreditvertrags verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank kann durch die wegfallenden Zinseinnahmen und die Bearbeitungsgebühr, die bei der Berechnung der Vorfälligkeit entsteht, eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Bei Nutzung der Sondertilgungsoptionen fallen diese weg.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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Marilena Meyer

Mit Handwerksausbildung und Architekturstudium im Gepäck kam Marilena 2018 zu Hausfrage. Gekommen, um zu bleiben: Voller Hingabe plant, verfasst und veröffentlicht sie Beiträge rund um die Immobilie. Als Kopf des Content Teams gibt sie jedem Ratgeber den letzten Schliff.

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