Jetzt kostenlos bewerten lassen. Stand: 29.03.2022 Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn Privatpersonen einen Gewinn aus privaten Veräußerungen sowie aus Einkünften aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren erzielen. Die gesetzliche Grundlage dieser Steuer ist §23 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Wer eine Immobilie als Investition, Vermögensanlage oder Altersvorsorge kauft, möchte beim Wiederverkauf einen möglichst hohen Gewinn erzielen und die Steuern niedrig halten. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wann Sie den Veräußerungsgewinn beim Hausverkauf versteuern müssen, wie Sie die Steuerlast bei einem Spekulationsgewinn reduzieren und in welchen Fällen Sie die Spekulationssteuer bei einem Wohnungsverkauf komplett umgehen können. Außerdem erfahren Sie anhand einer Beispielrechnung, wie Sie den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn und die Spekulationssteuer berechnen können. Themen auf dieser Seite
Das Wichtigste vorab:Spekulationssteuer - wie hoch fällt diese aus und welcher Steuersatz wird berücksichtigt?Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom ermittelten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz. Das heißt, der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf wird über private Einkünfte versteuert. Wer muss die Spekulationssteuer zahlen?Werden Immobilien innerhalb kurzer Zeit ge- und wieder verkauft, sieht der Gesetzgeber dies als Spekulationsgeschäft. Spekulationssteuer auf Immobilien muss ein Eigentümer zahlen, wenn er ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung nach dem Kauf innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren (Spekulationsfrist) wiederverkauft und dabei einen Spekulationsgewinn erzielt. Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre ab Zeitpunkt des Kaufs. Verkauft der Immobilienbesitzer eine Immobilie nach Ablauf der Frist, entfällt die Spekulationssteuer. Wann fällt die Spekulationssteuer bei einer Immobilie an?Grundsätzlich fällt Spekulationssteuer beim Verkauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen an, wenn das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist wiederverkauft wird und dabei Spekulationsgewinn abwirft - also wenn der Verkaufspreis über dem Kaufpreis liegt. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art der Nutzung: betrieblich oder privat. Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen?In Ausnahmefällen ist es als Immobilienbesitzer möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen, beispielsweise durch Eigennutzung oder bei geerbten Immobilien. Wie lange muss man die Immobilie selbst genutzt haben, um die Spekulationssteuer zu umgehen?Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt wurde. Spekulationssteuer: Welches Datum zählt bei einer geerbten Immobilie?Bei geerbten Immobilien markiert der ursprüngliche Kaufzeitpunkt, also der Zeitpunkt des Kaufs durch den Erblasser, den Beginn der Spekulationsfrist. Der Zeitpunkt gilt übrigens auch für die Spekulationssteuer bei Schenkungen. Was mindert die Spekulationssteuer und welche Kosten kann man absetzen?Zu den Kosten, die den zu versteuernden Erlös senken, gehören: Verkaufskosten (z.B. Maklergebühren), Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer), Modernisierungskosten und die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Kosten können bei der Einkommensteuer abgesetzt werden. 1. Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses zählt zu den privaten Veräußerungsgeschäften, deshalb ist der Spekulationsgewinn aus dem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf nach §23 Einkommensteuergesetz (EStG) einkommensteuerpflichtig. Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer den Immobilienverkauf bei der Einkommensteuererklärung als private Einkünfte angeben und versteuern müssen. Die Spekulationssteuer fällt immer bei Wirtschaftsgütern an. Hintergrund der Steuer ist die Wertsteigerung des gekauften Objektes, die bis zum Verkauf stattfindet. Der Verbraucher ist verpflichtet diese Steuer zu zahlen, wenn er oder sie das Objekt innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf wieder verkauft. Die heutige Bezeichnung für die Spekulationssteuer ist “Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften”. Wie hoch sie ausfällt, hängt von der jeweiligen Versteuerung des Verbrauchers ab. Eine Spekulationssteuer gibt es auch für Spekulationsgewinne, die mit Wertpapieren oder Termingeschäften erzielt worden sind. Diese wird als Abgeltungssteuer bezeichnet und ist von der Spekulationssteuer für Immobilien zu unterscheiden. Bei der Abgeltungsteuer handelt es sich primär um eine Wertzuwachssteuer, welche in Höhe von 25 Prozent erhoben wird. Diese Steuerpflicht gilt unbegrenzt, somit kann das Finanzamt diese Steuer immer nachfordern. Allerdings können Spekulationsverluste steuerlich geltend gemacht werden, wofür die Anleger ein Jahr Zeit haben. Die Abgeltungssteuer wird in der Regel automatisch vom jeweiligen Kreditinstitut an den Fiskus abgeführt. Bei Immobiliengeschäften wird die Steuer auf alle Gewinne aus privaten Verkäufen erhoben und in der Einkommensteuererklärung als “sonstige Einkünfte” angegeben. Hierbei gelten die üblichen Fristen für die Abgabe von Steuererklärungen. Auch hier können Verluste bei Verkäufen geltend gemacht werden. 2. Wann fällt die Spekulationssteuer bei Immobilien an?Werden Grundstücke bzw. Immobilien oder Kapitalanlagen innerhalb bestimmter Fristen verkauft, also ein Kaufvertrag geschlossen, so kann bei Unterschreitung der gesetzlichen Fristen eine Besteuerung ausgelöst werden. Ob die Spekulationssteuer bei Ihrem Veräußerungsgeschäft fällig wird, erkennen Sie generell an der Zehnjahresfrist. Folgende Kriterien sollten Sie bei steuerpflichtigen Verkäufen und Spekulationsgewinnen beachten:
Beachten Sie auch, dass Ihr Immobilienmakler beim Hausverkauf nicht grundsätzlich dazu verpflichtet ist, Sie über steuerrechtliche Angelegenheiten zu informieren. Lesen Sie dazu mehr in einem weiterführenden Artikel über die Aufklärungspflicht des Maklers mit einem Präzedenzfall zur Spekulationssteuer. 3. Wann fällt keine Spekulationssteuer an?Wann muss man keine Spekulationssteuer zahlen? Generell ist der Immobilienverkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerpflichtig. Doch es gibt auch Ausnahmen. In den nachfolgend aufgeführten Fällen geht der Gesetzgeber davon aus, dass der wirtschaftliche Gewinn beim Verkauf nicht im Vordergrund steht. In diesen Fällen können Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen:
Spekulationssteuer umgehen: Was ist der Freibetrag?Wann muss man die Spekulationssteuer nicht zahlen? Generell gilt eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Das bedeutet, dass die Gewinne steuerfrei bleiben, wenn Sie diese Grenze bei Ihrem Immobilienverkauf nicht überschreiten. Liegt die Summe der Jahresgewinne jedoch nur einen Cent über der Freigrenze, werden sie im vollem Umfang von der Steuer erfasst. 4. Wie kann ich den Spekulationsgewinn reduzieren?Wenn Sie die Grenze des Freibetrags überschreiten und nach einem Immobilienverkauf Spekulationssteuer bezahlen müssen, können Sie den Spekulationsgewinn der Immobilie deutlich reduzieren und somit Spekulationssteuer umgehen, indem Sie in Ihrer Steuererklärung bestimmte Kosten angeben und diese absetzen. Zu den Kosten, die den zu versteuernden Verkaufserlös senken, gehören:
Es ist möglich, die Steuerlast für eine Immobilie so weit zu reduzieren, dass am Ende keine Steuern mehr gezahlt werden müssen. Außerdem ist zu beachten: Wenn Sie bei einer vermieteten Immobilie Abschreibungen steuerlich geltend gemacht haben, werden diese von Ihrem ursprünglichen Kaufpreis abgezogen. Wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Verlust verkauft wurde, kann dies steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei ist wichtig zu wissen, dass Verluste nur mit anderen Veräußerungsgewinnen gegengerechnet werden. Wenn solche nicht vorliegen, können die Verluste im Rahmen eines sogenannten unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. Wenn in ein paar Jahren eine weitere immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn veräußert wurde, können diese Verluste dem Gewinn angerechnet werden. Lese-Tipp:5. Wie berechne ich die Spekulationssteuer für Immobilien?Wie kann man nun die Spekulationssteuer berechnen? Zur Berechnung des Spekulationsgewinns bei Immobilien ist der Verkaufserlös (abzüglich der Veräußerungskosten) den damaligen Anschaffungskosten gegenüberzustellen. Spekulationssteuer - was gehört zu den Anschaffungskosten?Die Anschaffungskosten werden inklusive der Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen berechnet - jedoch abzüglich steuerfreier Subventionen. Anhand der Tabelle sehen Sie ein Beispiel, wie Sie die Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen können: Beispielrechnung: Spekulationssteuer auf Immobilien berechnenWird die Immobilie mit Ratenzahlung über mehrere Jahre verkauft, wird der Verkaufsgewinn in mehreren Veranlagungszeiträumen erfasst. Wie hoch ist die Spekulationssteuer?Für die Höhe der Spekulationssteuer ist nicht nur der zu versteuernde Gewinn ausschlaggebend, sondern auch der persönliche Steuersatz. Der ermittelte Wertgewinn wird in der Einkommensteuererklärung als zusätzliches Einkommen aufgeführt und erhöht somit das zu versteuernde Einkommen sichtlich. 6. Lohnt sich der Hausverkauf trotz Spekulationssteuer?Besitzer von Immobilien in Großstädten wie beispielsweise Berlin sollten auf dem aktuellen Immobilienmarkt keine großen Schwierigkeiten beim Verkauf ihres Hauses bzw. Grundstücks haben. Doch der Gesetzgeber sieht die Veräußerung von Immobilien als Spekulationsgeschäft. Deshalb erhebt der Fiskus eine Spekulationssteuer, wenn Sie als Eigentümer ein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Zeitpunkt des Kaufs weiterverkaufen, der Verkaufspreis abzüglich aller absetzbaren Kosten über dem Kaufpreis liegt und Sie somit einen Verkaufsgewinn erzielen. Die Höhe der bei der Einkommensteuer anfallenden Spekulationssteuer ist dabei abhängig vom erzielten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers. Um die Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf zu vermeiden, lohnt es sich, die Immobilie in den beiden Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst zu nutzen. Im bestmöglichen Fall steigt der Wert der Immobilie in diesem Zeitraum. Wenn die Selbstnutzung für Sie nicht in Frage kommt, ist es möglich, dass die anfallende Steuer den erzielten Gewinn deutlich beeinflussen kann. Um unerwünschte Überraschungen beim Wohnungsverkauf zu vermeiden, sollten Sie daher auf die Beratung von erfahrenen Immobilienmaklern setzen und die Spekulationssteuer im Vorfeld berechnen. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos und bequem von McMakler bewerten. DisclaimerDie Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]). Das sagen unsere KundenDas zeichnet uns ausWas ist Ihre Immobilie wert?In nur wenigen Schritten erhalten Sie Ihre kostenlose ImmobilienbewertungWie kann ich die Spekulationsfrist umgehen?Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen? Sie können die Spekulationssteuer umgehen, wenn Sie die zu verkaufende Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den vorangegangenen zwei Kalenderjahren selbst bewohnt haben und Eigennutzung nachweisen können oder sich das Objekt über 10 Jahre in Ihrem Eigentum befindet.
Wie kann ich die 10 Jahresfrist umgehen?Um die Schenkungssteuer zu umgehen, entscheiden sich viele dazu, die Schenkung schrittweise zu vollziehen, um den Freibetrag mehrere Male voll ausschöpfen zu können. Zwischen den Übertragungen müssen dabei mindestens 10 Jahre liegen. Es gibt keine Möglichkeit, bei einer Schenkung jene 10-Jahresfrist zu umgehen.
Wie kann man die Spekulationssteuer bei Immobilien umgehen?Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung
Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, die Sie durchgängig selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Sie können Haus oder Wohnung auch dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie die Immobilie lediglich in den letzten drei Jahren vor Verkauf selbst bewohnt haben.
Wann kann ich eine eigengenutzte Immobilie steuerfrei verkaufen?Eine Ausnahme gilt aber in bestimmten Fällen für die selbstgenutzte Wohnung. Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf der selbstgenutzten Wohnung in zwei Fällen steuerfrei auch wenn sie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkauft wird.
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