Das Wichtigste in Kürze Show
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 Ganz gleich, ob Sie eine kleine Einliegerwohnung, ein ganzes Haus oder
ein Gewerbeobjekt vermieten: Mieteinnahmen müssen grundsätzlich versteuert werden – es gibt aber auch Ausnahmen. Auf dieser Seite erfahren Sie alles, was Sie steuerlich zum Thema Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wissen müssen. Immobilienverwaltung: kostenlos & sicherobjego unterstützt private Vermieter bei der digitalen Verwaltung von Immobilien, Dokumenten und Finanzen und bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Mehr erfahren Wer muss Mieteinnahmen versteuern?Als Privatperson fragen Sie sich vielleicht, ob Sie Mieteinnahmen überhaupt versteuern müssen. Die Antwort lautet Ja, denn auch bei einer nicht gewerblich betriebenen Vermietung nehmen Sie Mieteinnahmen ein. Der steuerliche Begriff dafür ist „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Und diese müssen Sie laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) versteuern. Dies gilt übrigens nicht nur für Immobilien im engeren Sinne, sondern für jegliches „unbewegliches Vermögen“, das Sie vermieten. Hierzu gehören – auch wenn die Bezeichnung „unbeweglich“ anderes vermuten lässt – auch Schiffe, die im Schiffsregister eingetragen sind, sowie in der Luftfahrzeugrolle eingetragene Luftfahrzeuge. Jeder, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung hat, muss diese beim Finanzamt anmelden. Das erledigen Sie mit Ihrer Steuererklärung, indem Sie die Anlage V ausfüllen. Entweder Sie nutzen dazu das Formular. Schneller und sicherer geht es jedoch, wenn Sie sich von einer Steuersoftware wie smartsteuer helfen lassen. Mieteinahmen versteuern? Wir sagen dir wie es geht:
Was zählt als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?Zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung zählen unter anderem:
Auch wenn Sie an Angehörige vermieten, müssen Sie die Einnahmen angeben. In diesem Fall schaut das Finanzamt eventuell etwas genauer hin, ob die Vermietung regulär abläuft. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Steuertipp „Vermietung bei Ehepaar“ weiter unten. Eine Besonderheit gilt bei Kautionen, die Ihre Mieter hinterlegen müssen. Diese zählen aus steuerlicher Sicht zunächst nicht als Mieteinnahmen. Sobald Sie jedoch später darauf zugreifen – zum Beispiel, weil eine Mieterin trotz Mahnung ihre Miete nicht zahlt oder entstandene Schäden nicht ersetzt – zählt die Kaution als Einnahme. Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie vermieten, stellt sich Ihnen vielleicht die Frage, ob Sie die Warm- oder Kaltmiete als zusätzliches Einkommen versteuern müssen. Versteuert wird die Kaltmiete. Als Vermieter müssen Sie jedoch sämtliche Zuflüsse und Abflüsse in der Anlage V angeben. Bei den Zuflüssen wird getrennt nach der Kaltmiete (Zeile 9) und erhaltenen Nebenkosten / Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt wurden (Zeile 13). Bei den Abflüssen tragen Sie dann Ihre Ausgaben für Nebenkosten sowie entstandene Werbungskosten ein. Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?Die Steuern auf Mieteinnahmen können unterschiedlich ausfallen, denn es gilt der persönliche Steuersatz, den Sie auch auf andere Einkünfte zahlen. Im niedrigsten Fall sind das aktuell 14 % – der sogenannte Eingangssteuersatz. Ab diesen 14 % steigt der Steuersatz mit zunehmendem zu versteuernden Einkommen progressiv bis zum Spitzensteuersatz von 42 % an. Dem progressiven Steuersatz liegt der Gedanke zugrunde „wer viel verdient, kann sich auch stärker am Gemeinwohl beteiligen.“ Der Steuersatz auf Ihre Mieteinnahmen hängt daher davon ab, welche sonstigen Einkünfte Sie in einem Jahr haben. Zur Frage, wann Sie Steuern auf Mieteinnahmen zahlen, gilt das sogenannte Zuflussprinzip. Dieses besagt, dass Einnahmen in dem Jahr versteuert werden müssen, in dem sie Ihnen zufließen. Das ist wichtig, wenn Mieten für frühere Jahre nachgezahlt werden – diese werden im Jahr der Zahlung erfasst. Was gilt bei Verlusten aus Vermietung und Verpachtung?Aus einer Vermietung können auch Verluste entstehen. Auch diese wirken sich auf Ihre Steuer aus und können sogar positive Auswirkungen auf die Besteuerung Ihrer sonstigen Einnahmen haben. Verluste aus einer Vermietung oder Verpachtung können Sie mit Ihren sonstigen zu versteuernden Einnahmen verrechnen und so Ihre Steuerbelastung senken. Das geht jedoch nur, wenn Sie mit der Vermietung grundsätzlich beabsichtigen, Gewinne zu erwirtschaften – der steuerrechtliche Fachbegriff ist die „Einkunftserzielungsabsicht“. Wenn Sie dauerhaft größere Verluste für Ihr Mietobjekt in der Steuererklärung angeben, kann das Finanzamt zur Einschätzung kommen es handele sich um „Liebhaberei“. Das Finanzamt geht dann davon aus, dass Sie die Vermietung nicht mit einer Einkunftserzielungsabsicht betreiben. In diesem Fall wird die Anrechnung der Verluste gestrichen. Abgesehen davon, dass eine Vermietung als Minusgeschäft ohnehin nicht in Ihrem Sinne ist, sollten Sie spätestens dann mit einem Steuerberater sprechen. Wie hoch ist der Steuerfreibetrag bei Mieteinnahmen?Wir haben es oben schon angesprochen: Es gibt auch Mieteinnahmen, auf die keine Steuer anfällt. In der Praxis ist das jedoch eher selten der Fall. Und zwar nur dann, wenn entweder
Steuerfrei vermieten können nur private Vermieter, für die die Mieteinnahmen eine Nebeneinkunft zu ihrem Gehalt aus einer nichtselbständigen Tätigkeit sind. Liegt ihr gesamtes Einkommen aus allen Einkommensarten – also die Mieteinnahmen, das Einkommen aus einem Angestelltenverhältnis und eventuelle weitere Einkünfte – unter dem Grundfreibetrag, fällt keine Steuer auf die Mieteinnahmen an. Im Jahr 2022 gelten folgende Freibeträge:
Alle Einkünfte, die über diesen Freibeträgen liegen, müssen versteuert werden. Für sehr niedrige Mieteinnahmen gibt es eine Bagatellgrenze. Diese liegt
Es handelt sich hierbei um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet, dass Sie die gesamten Einnahmen versteuern müssen, wenn die Grenze auch nur um einen € überschritten wird! Einnahmen aus einer gewerblichen Vermietung oder Verpachtung zählen als Betriebseinnahmen. Sie werden daher nicht wie hier beschrieben versteuert, sondern wie Einkünfte aus Gewerbe. Aufpassen müssen Sie bei der Vermietung von Ferienwohnungen: Entspricht diese ihrem Wesen nach einem Hotelbetrieb, etwa indem Sie einen Zimmerservice oder ein Frühstücksangebot anbieten, müssen Sie die Einnahmen als gewerblich versteuern. Allerdings nur, wenn sie über dem jährlichen Freibetrag von 24.500 € liegen. Fällt Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen an?Eine häufige Frage ist, ob auf Mieteinnahmen Umsatz- beziehungsweise Mehrwertsteuer anfällt. Und wie so oft ist die Antwort „es kommt darauf an“. Grundsätzlich gilt für private Vermieter:
Es kann sich lohnen, sich als privater Vermieter für die Umsatzsteuerpflicht zu entscheiden. Sie sind in diesem Fall nämlich gleichzeitig vorsteuerabzugsberechtigt. Das bedeutet, dass Sie Mehrwertsteuerbeträge auf Handwerkerrechnungen absetzen können. Dazu müssen Sie jedoch regelmäßig eine Umsatzsteuervoranmeldung einreichen. Gerade wenn umfangreiche Renovierungen an einem gewerblich vermieteten Objekt anfallen, lohnt sich der zusätzliche Aufwand. Bei Immobilien, die sowohl aus gewerblich genutzten Mieteinheiten als auch aus Wohnungen bestehen, können Sie einen Teil mit und einen Teil ohne Umsatzsteuer vermieten. Für die Vorsteuerabzug zugelassen sind dann nur die Rechnungen bzw. Anteile davon, die für die gewerblich vermieteten Einheiten anfallen. Was gilt steuerlich bei einer Untervermietung?Auch wenn man selbst Miete zahlt, kann man durch eine Untervermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Aus Vereinfachungsgründen gilt: Vermieten Sie Teile Ihrer selbst genutzten Wohnung vorübergehend und übersteigen die Einnahmen 520 EUR im Kalenderjahr nicht, bleibt die Untervermietung steuerfrei. Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?Verschweigen Sie Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung, ist das eine Steuerhinterziehung – und somit eine Straftat! Bis zu fünf Jahre Haftstrafe können die Folge sein. Erwerben Sie ein Haus oder ein Grundstück, erfährt das Finanzamt davon durch den Notar. Bei einer Erbschaft wird das zuständige Amtsgericht das Finanzamt informieren. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, wird normalerweise nach Mieteinnahmen gefragt. Das Finanzamt hat bei einer Prüfung weitreichende Rechte. So kann es zum Beispiel verlangen, dass man Mietverträge vorlegt.
So wird zum Beispiel geprüft, ob Angehörigen eine Wohnung verbilligt überlassen wird. Immobilienverwaltung: kostenlos & sicherobjego unterstützt private Vermieter bei der digitalen Verwaltung von Immobilien, Dokumenten und Finanzen und bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Mehr erfahren So füllen Sie die Anlage V Ihrer Steuererklärung ausErzielen Sie steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, müssen Sie diese in Anlage V Ihrer Steuererklärung angeben. Am einfachsten geht das, wenn Sie smartsteuer nutzen: Die Software fragt Schritt für Schritt alle Angaben ab – so vergessen Sie nichts. Aber auch, wenn Sie das lange Papierformular nutzen möchten, lassen wir Sie nicht im Regen stehen: Hier finden Sie unsere Ausfüllhilfe zur Anlage V. Was kann man bei Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzen?Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern müssen, können Sie bestimmte Kosten abschreiben. Das heißt, Sie ziehen die Kosten von den zu versteuernden Einnahmen ab. Hierzu gehören alle Kosten, die Ihnen entstehen, damit Sie die Mieteinnahmen überhaupt erst erwerben können – daher der Name Werbungskosten. Unter anderem sind dies:
Hinzu kommen noch die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das sind spezielle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie. Wenn die Kosten in dieser Zeit mehr als 15 % des Anschaffungspreises betragen, sind diese den Anschaffungskosten zuzurechnen – und nicht als Werbungskosten. Das gleiche gilt, wenn in den ersten drei Jahren mindestens drei von vier zentralen Merkmalen saniert werden (in der Regel: Heizung, Sanitäranlagen, Elektroanlage und Fenster). Hierbei spielen die Kosten und damit die 15 % keine Rolle. Das gilt für die Abschreibung des ImmobilienkaufsDer Erwerb einer Immobilie ist eine immense Investition – schön, dass Sie das Finanzamt an den Kosten beteiligen können! Und zwar durch die Abschreibung, wenn Sie die Immobilie oder Teile davon vermieten. Es gelten die folgenden Sätze aus der AfA-Tabelle (Abschreibung für Abnutzung):
Das heißt Sie können für eine Immobilie, die Sie vermieten, 50 Jahre lang jeweils zwei % des Gebäudewertes und der Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Kosten für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an Ihrem vermieteten Objekt können Sie in kürzeren Zeiträumen in Ihrer Steuererklärung angeben. Die Sanierung denkmalgeschützter Objekte wird besonders gefördert. Daher sind hier noch höhere Abschreibungen möglich. Alles dazu erfahren Sie in unserem Lexikonartikel Sanierung. Immobilienfinanzierung: Das gilt steuerlich für ZinsenAuch die Zinsen für das Darlehen für eine vermietete Wohnung können Sie steuerlich absetzen. Eine Besonderheit gilt bei einer Mischnutzung: Nutzen Sie das Gebäude teilweise selbst und vermieten den anderen Teil, sind nur die Zinsen für den vermieteten Teil als Werbungskosten abziehbar. Die Schuldzinsen werden in diesem Fall üblicherweise nach der Nutzfläche aufgeteilt. In diesen Fällen können die Finanzierungskosten auch direkt zugeordnet werden:
Weitere Steuertipps zu Vermietung und VerpachtungIm Themenfeld Vermietung und Verpachtung gibt es noch eine ganze Reihe weiterer Dinge, die Sie beachten müssen. Im Folgenden stellen wir Ihnen noch drei Besonderheiten vor. Steuersparmodell: Vermietung bei EhepaarEs ist nicht verboten, Rechtsverhältnisse unter Angehörigen steuerlich möglichst günstig zu gestalten – im Rahmen der gesetzlichen Möglichen, versteht sich. Ein beliebtes Steuergestaltungsmodell bei Ehepaaren ist die Vermietung untereinander: Der Ehemann besitzt eine Immobilie und vermietet diese an die gewerblich tätige Ehefrau. Beide schließen einen Mietvertrag miteinander und der Ehemann kann die Werbungskosten aus seiner Vermietung und ggfs. den Verlust daraus steuerlich geltend machen. Die Ehefrau als Mieterin macht die Mietkosten als Betriebsausgaben in Ihrer Gewinnermittlung steuerlich geltend. Beispiel: Michael hat ein Haus, in dem ein Ladenlokal zu vermieten ist. Er schließt mit seiner Ehefrau Manuela einen Mietvertrag über diese Räume. Manuela wird das Ladenlokal für den Verkauf Ihrer selbstgenähten Kleidungsstücke nutzen. Michael gibt die Einnahmen aus der Miete als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in seiner Steuererklärung an. Die Kosten für das Ladenlokal, wie Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen und Abschreibungen, werden als Werbungskosten in der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einbezogen. Manuela gibt die Ausgaben für die Miete des Ladenlokals als Betriebsausgaben bei Ihren Einkünften aus Gewerbebetrieb an. Da Michael und seine Frau Manuela eine gemeinsame Steuererklärung machen, tauchen die Mietzahlungen in derselben Erklärung zweimal auf: einmal als Ausgaben bei dem Gewerbebetrieb der Frau und einmal als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beim Mann. Wichtig: Das Mietverhältnis muss einem Fremdvergleich standhalten Damit das Mietverhältnis steuerlich anerkannt wird, muss der Vertrag genauso geschlossen sein, als ob dieser mit einer fremden Person gemacht würde. Zum Nachweis ist unbedingt ein schriftlicher Mietvertrag empfehlenswert. Darin sollten alle üblichen Punkte eines Mietvertrags festgehalten sein. Das Mietverhältnis muss klar und eindeutig vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden. Allgemein sollte das Mietverhältnis wie sonst üblich durchgeführt werden: Die Miete soll monatlich pünktlich gezahlt werden und die Nebenkostenabrechnung sollte regelmäßig erstellt werden. Verbilligte WohnungsvermietungManche Vermieter überlassen zum Beispiel Familienangehörigen eine Wohnung verbilligt. Das ist ein feiner Zug – birgt jedoch ein Risiko für den Werbungskostenabzug. Wenn das Finanzamt nämlich feststellt, dass Sie mit der Vermietung keine Einkunftserzielungsabsicht verfolgen (siehe oben), können Sie dafür auch keine Werbungskosten absetzen. Früher mussten Vermieter bei einem Mietzins zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete anhand einer Totalüberschussprognose nachweisen, dass Sie trotz der reduzierten Miete einen Überschuss über die Kosten erzielen können. Im Rahmen des Steuervereinfachungsgesetzes hat der Gesetzgeber die Prozentgrenzen bei verbilligter Wohnraumüberlassung ab 2012 auf 66 % vereinheitlicht. Dadurch wird es für Vermieter einfacher, ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln. Jetzt gilt:
Vermietung von FerienwohnungenDie Einkunftserzielungsabsicht ist auch das wichtige steuerliche Stichwort bei der Vermietung von Ferienwohnungen. Zumindest, wenn Sie die Ferienwohnung teilweise selbst nutzen. Dann ist das Finanzamt nämlich daran interessiert, ob Sie die Ferienwohnung zum Privatvergnügen haben, oder ob Sie damit vorrangig Mieteinnahmen generieren möchten. Können Sie die Einkunftserzielungsabsicht nicht nachweisen, werden auch keine Verluste steuerlich anerkannt. Ferienwohnung ohne SelbstnutzungWenn die Wohnung nur an wechselnde Feriengäste vermietet wird, wird die Absicht Einkünfte zu erzielen meist anerkannt. Hinweise auf eine Vermietung ohne Selbstnutzung sind:
Ferienwohnung mit SelbstnutzungWird die Ferienwohnung auch selbst genutzt, prüft das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht. Denn dann wird vermutet, dass auch private Motive für eventuell entstandene Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung vorliegen. Unentgeltliche Überlassung an Dritte wie die Eltern oder Geschwister dort kostenlos Urlaub machen zu lassen, gehören zu den Selbstnutzungszeiten. Hinweise auf eine Selbstnutzung sind:
Bei einer deutlichen Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit wird eine Totalüberschussprognose als Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht notwendig. Liegt ein Vermietungshindernis (wie umfangreiche Reparaturen) vor, gelten die vorgenannten Anteile nicht. Nachweis der EinkunftserzielungsabsichtDie Beweislast für die Einkunftserzielungsabsicht liegt bei dem Steuerpflichtigen. Um die Absicht Einkünfte zu erzielen nachzuweisen, wird eine Langzeitprognose für 30 Jahre erstellt. Innerhalb des Zeitraums muss ein Totalüberschuss errechnet werden. Hierfür werden die entstehenden Kosten unterteilt in Kosten, die ausschließlich durch die Vermietung entstehen und Kosten, die durch die Vermietung und Selbstnutzung zugleich entstehen. Die Kosten, die für beide Nutzungsarten anfallen, werden dann nach der jeweiligen Nutzung aufgeteilt. Leerstandszeiten sind anteilig auf die Zeiten der Eigennutzung und Fremdvermietung aufzuteilen. Bei zeitlicher Beschränkung der Selbstnutzung sind nur die darauf entfallenen Werbungskosten nicht abzugsfähig. Bei unklarer Aufteilung 50/50. Checkliste: Vermietung und Verpachtung
Kann man Miete und Nebenkosten von der Steuer absetzen?Mieter dürfen Ihre Nebenkosten teilweise von der Steuer absetzen. Nicht nur Hausbesitzer können die Ausgaben für beispielsweise die Treppenhausreinigung, die Gartenpflege, Wartungsarbeiten, den Hauswart oder Schornsteinfegerdienste steuerlich geltend machen.
Was kann ich bei einer Mietwohnung steuerlich absetzen?Unser Überblick mit 16 Punkten zeigt Ihnen, was Vermieter/innen alles absetzen können:. Anschaffungskosten von Haus oder Wohnung. Für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. ... . Grundsteuer. ... . Zinsen. ... . Kontoführung. ... . Maklergebühren. ... . Werbung. ... . Bürokosten. ... . Hausnebenkosten.. Wann Miete von Steuer absetzen?Die Miete können Sie als Student, Azubi und Lehrling in Form von Werbungskosten absetzen, wenn Sie eine doppelte Haushaltsführung nachweisen können. Das bedeutet, dass Sie eine Zweitwohnung am Studienort haben und an Ihrem Hauptwohnsitz wenigstens 10% der laufenden Kosten bezahlen.
Wo wird die Miete in der Steuererklärung eingetragen?Anlage V. Passender Ort für die Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung ist für Dich die Anlage V, bei der es um alle Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von Wohn- oder Gewerberäumen geht. Dort kannst Du sie als Werbungskosten eintragen.
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Kann ich meine Miete von der Steuer absetzen?
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