Mieterhöhung bei umzug im gleichen haus

• Eigenbedarf: Wann Vermieter ihn nicht anmelden dürfen

In § 558 BGB heißt es dazu: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden."

Keine Mieterhöhung ohne Begründung

Um die Mieterhöhung zu begründen, kann sich der Vermieter auf örtliche Mietspiegel oder Mietdatenbanken berufen, die entweder von der Kommune oder von den lokalen Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter gemeinsam geführt werden müssen. Vor allem in kleinen Gemeinden gibt es solche Hilfsmittel aber längst nicht immer.

Um die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung zu beziffern, können Vermieter sich daher auch auf drei vergleichbare Wohnungen berufen oder ein Sachverständigen-Gutachten einholen. Damit das formell wirksam ist, muss der Gutachter aber nicht zwingend die betroffene Wohnung oder eine Wohnung gleichen Typs besichtigt haben (BGH-Urteil vom 11. Juli 2018, Az. VIII ZR 190/17).

Wichtig: Nicht in jedem Fall müssen Mieter eine Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete akzeptieren. Der Mieter muss nicht zustimmen, wenn der Vermieter die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze gerissen hat (mehr dazu unten).

Mieterhöhung nach Modernisierung

Auch Modernisierungen und Sanierungen können Gründe sein, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Anders als bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter dabei keine Zustimmung des Mieters einholen. Allerdings ist zu prüfen, welche Kosten genau auf die Miete umgelegt werden dürfen und welche der Vermieter allein zu tragen hat.

Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind Sache des Vermieters. Er muss Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten auf eigene Kosten durchführen und darf keine Mieterhöhung fordern, die darauf basiert. Anders ist es bei Modernisierungen.

So berechtigen Maßnahmen, die Energie sparen oder den Wohnwert verbessern, seit 1. Januar 2019 zu einer Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent (früher 11 Prozent). Zudem hat der Gesetzgeber eine besondere Kappungsgrenze eingeführt (siehe unten).

Zu den umlagefähigen Modernisierungskosten zählen zum Beispiel der Lohn für Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Nicht Teil der Modernisierungsumlage dürfen Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln sein (§ 559a BGB).

Gut zu wissen: Mieter müssen klar erkennen können, welche Kosten für die Modernisierung und welche für die Instandhaltung angefallen sind. Und zwar als konkreter Betrag oder als Quote. Ist das nicht möglich, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen (BGH-Urteil vom 17. Dezember 2014, Az. VIII ZR 88/13). Das gilt auch, wenn durch die Modernisierung nichts repariert wird – zum Beispiel bei einem Austausch einer noch funktionierenden Tür (BGH-Urteil vom 17. Juni 2020, Az. VIII ZR 81/19). Mehr zu dem Urteil lesen Sie hier.

Wann darf die Miete nicht erhöht werden?

Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete immer dann, wenn im Mietvertrag eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Bei der Staffelmiete ist im Mietvertrag genau festgelegt, wann sich die Miete erhöht und um welchen Betrag. Allerdings muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB). Mehr zur Staffelmiete lesen Sie hier.

Bei der Indexmiete wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder vergleichbarer Indizes steigt. Auch hier ist eine Mieterhöhung erst nach einem Jahr möglich. Eine Ausnahme: Der Vermieter hat bauliche Maßnahmen durchgeführt, deren Grund er nicht zu vertreten hat (§ 557b BGB). Mehr zur Indexmiete lesen Sie hier.

Mieterhöhungen außer der Reihe sind sowohl bei Staffel- als auch bei Indexmietverhältnissen nicht zulässig. Auch die Investitionskosten für wohnwertsteigernde oder energetische Modernisierungsmaßnahmen können dann in aller Regel nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Leitfaden für Mieter: welche Mieterhöhung zulässig ist

Viele Mieter haben vor einer drastischen Mieterhöhung Angst. Allerdings dürfen Vermieter die Miete nicht einfach nach Belieben in die Höhe treiben. Sie müssen sich an klare gesetzliche Regelungen halten. So prüfen Mieter, ob die Mieterhöhung zulässig ist.

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter vor drastischen Mieterhöhungen und stellt deutliche Regelungen auf, wann die Miete erhöht werden darf. Sieht sich der Mieter mit einer Mieterhöhung konfrontiert, sollte er deswegen in jedem Fall genau prüfen, ob die gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter eingehalten werden. Grundsätzlich gibt es drei Gründe, die eine Mieterhöhung berechtigen – die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die Erhöhung wegen einer energetischen oder wohnwertverbessernden Modernisierung, sowie die zwischen Mieter und Vermieter vertraglich vereinbarte Erhöhung aufgrund eines Staffel-, beziehungsweise Indexmietvertrags. 

1. Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Mieter üblicherweise zulassen. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters in den letzten sechs Jahren bei Neuvermietungen durchschnittlich vereinbart wurden oder bei Bestandsmieten durch Mieterhöhungen geändert wurden. 

Bestandsmieten, die seit mehr als sechs Jahren unverändert sind, werden bei der Erstellung von Mietspiegeln also nicht berücksichtigt. Das Gesetz schränkt aber ein, um wieviel die Miete erhöht werden darf und gibt unter anderem eine Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegt die Grenze bei nur 15 Prozent.

Der Mieter muss nur alle 15 Monate eine Erhöhung der Kaltmiete dulden, sofern seine bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Vorauszahlungen über Betriebskosten können sich im Zuge einer Nebenkostenabrechnung aber davon unabhängig erhöhen.

Vermieter muss Mieterhöhung schriftlich begründen

Bevor die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss der Mieter vom Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben in Textform erhalten. Ein solches Schreiben kann der Mieter nicht nur als Brief, sondern auch als Fax oder E-Mail erhalten. Der postalische Weg ist jedoch zu bevorzugen. Doch es gilt: Ohne Begründung ist eine Mieterhöhung nicht rechtens. Im Schreiben muss dargelegt sein, warum die Miete erhöht wird. Der Vermieter kann sich dabei auf verschiedene Punkte beziehen:

• Mietspiegel: Der Vermieter kann unter anderem auf den Mietspiegel der Kommune verweisen, der für Städte und Gemeinden über 50.000 Einwohnern verpflichtend bereitgestellt werden muss. Dann sollte der Mieter in jedem Fall nachprüfen, ob der angegebene Mietpreis auch tatsächlich in der für die Wohnung geltenden Preisspanne liegt. Wie Sie einen Mietspiegel richtig lesen, erfahren Sie in diesem Artikel. 
• Auskünfte aus einer Mietdatenbank – dies ist für die Praxis jedoch wenig relevant, da solche Datenbanken nicht verbreitet sind.
• Gutachten eines Sachverständigen
• Der Benennung von drei Vergleichswohnungen, aus denen die neue Miete berechnet wird.

Existiert ein qualifizierter Mietspiegel in der Kommune, muss der Mieter diese Angaben in jedem Fall erhalten, auch wenn die Erhöhung anders begründet wird.

Das Gesetz setzt zudem Fristen zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete kann sich erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang erhöhen.

Zustimmungsverfahren

Allerdings hat der Mieter in diesem Fall auch eine Pflicht: Ist das Mieterhöhungsschreiben inhaltlich und formal richtig, muss er der Erhöhung spätestens bis Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens zustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Beispiel:

Das Mieterhöhungsschreiben bekommt der Mieter am 15. Januar eines Jahres. Damit muss er frühestens ab dem 1. April mehr Miete zahlen. Zustimmen muss er der Mieterhöhung bis spätestens zum 31. März.
Hält der Vermieter sich nicht an die gesetzlichen Regelungen, ist das Mieterhöhungsschreiben formell unwirksam. „Der Mieter muss dann theoretisch gar nichts machen, das Erhöhungsschreiben ist überflüssig“, sagt Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins Hamburg.

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2. Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter muss in der Regel auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen zulassen. Diese sind in § 555 b BGB geregelt und in unterschiedliche bauliche Veränderungen aufgeteilt.

• energetische Modernisierung (zum Beispiel: Energie einsparen durch Fassadendämmung)
• Einsparen nicht erneuerbarer Primärenergie (zum Beispiel: technische Modernisierungen wie Ersetzen des alten Ölkessels durch modernen Brennwertkessel) 
• nachhaltige Reduktion des Wasserverbrauchs
• nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
• nachhaltige Verbesserung der Wohnverhältnisse (Fahrstuhl etc.)
• Modernisierungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind
• neuer Wohnraum

Die Modernisierungen muss der Vermieter nach § 555 c BGB mindestens drei Monate zuvor ankündigen und entsprechend begründen. Dafür benötigt der Vermieter– anders als bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – keine Zustimmung. Acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten können dem Mieter so auf die Jahresmiete umgelegt werden (vgl. § 559 BGB). Allerdings ist die mögliche Mieterhöhung – selbst bei sehr kostspieligen Modernisierungen – auf maximal drei Euro pro Quadratmeter begrenzt, sofern die Ursprungsmiete über sieben Euro pro Quadratmeter lag. Lag sie darunter, sind maximal zwei Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter zulässig.

Rechenbeispiel
Ein Vermieter saniert eine Eigentumswohnung, um Energie zu sparen. Für die Instandsetzung und Fassadendämmung zahlt er 20.000 Euro. Nach Abschluss der Arbeiten erhöht er die Miete wie folgt: 

20.000 € – 5.000 €* = 15.000 € (*5.000 € entsprechend beispielhaft der bloßen Erhaltungsaufwendungen, die ohne die energetische Sanierung fällig geworden wären, die der Vermieter nach § 559, 2 (BGB) abzehen muss.)
8 % von 15.000 € = 1.200 €
1.200 € / 12 Monate = 100,00 € monatliche Mieterhöhung

Vereinfachtes Verfahren
Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen § 559c, (BGB). Er zieht zunächst pauschal 30 Prozent von der Summe ab.
Er rechnet: 
5.000 € – 30 % = 3.500 €
8 % von 3500 € = 280 €
280 € / 12 Monate = 23,33 € monatliche Mieterhöhung.

Mieter muss in Textform informiert werden

Stehen Modernisierungsarbeiten an, muss der Mieter zunächst drei Monate vor den Arbeiten in Textform in Kenntnis gesetzt werden. Der Vermieter muss darin nähere Auskünfte zu den Modernisierungsmaßnahmen geben: 

• Art und Umfang der Maßnahmen
• Beginn und Dauer der Modernisierung
• die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in absoluten Beträgen
• Hinweis auf die Möglichkeit, wegen eines Härtefalls zu widersprechen

Dazu sollten Mieter auch prüfen, welche Arbeiten als Modernisierungsmaßnahmen angegeben werden.„Modernisierungen gehen immer mit einer Wohnwertverbesserung einher, im Gegensatz dazu sind Instandhaltungsmaßnahmen beispielsweise klassische Reparaturen“, sagt Chychla. Renoviert der Vermieter also das alte Bad nicht nur, sondern baut Badewanne und Sauna ein, obwohl davor nur eine Dusche darin war, ist das eine Modernisierung, die auf den Mieter anteilig umgelegt werden kann. 

Erst wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann die Miete erhöht werden. Dazu muss der Mieter nochmals per Mieterhöhungsschreiben in Textform informiert werden. Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang ist die neue Miete fällig. Ausnahme: Wenn die Arbeiten davor nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden oder die Mieterhöhung zehn Prozent teurer ist, als im Ankündigungsschreiben vermerkt, verlängert sich die Frist um sechs Monate.

Beispiel:

Das Mieterhöhungsverlangen wegen einer abgeschlossenen Modernisierung bekommt der Mieter am 15. Januar. Somit muss er frühestens ab dem 1. April mehr Miete zahlen. Wurden Modernisierungsmaßnahmen nicht ordentlich angekündigt oder die neue Miete ist um mehr als zehn Prozent teurer als zuvor angekündigt, muss der Mieter erst ab dem 1. Oktober mehr Miete zahlen.

Während Arbeiten an der Immobilie stattfinden, hat der Mieter zudem ein Recht auf Mietminderung, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist. „Ausnahme: Bei einer energetischen Modernisierung darf man die ersten drei Monate die Miete nicht mindern“, erklärt Chychla.

Ist die Modernisierungsmieterhöhung fehlerhaft erklärt, muss der Mieter die höhere Miete letzten Endes trotzdem zahlen. „Deswegen können wir nicht empfehlen, eine fehlerhafte Mieterhöhungsankündigung einfach zu ignorieren“, sagt Angelika Brautmeier, Geschäftsführerin des Mietervereins Stuttgart. Stattdessen solle man als Mieter den Vermieter darauf hinweisen, dass die Mieterhöhung sechs Monate später in Kraft tritt, wenn sie fehlerhaft erklärt wurde.

Härtegrund als Ausnahmefall

Nur wenn ein Härtegrund vorliegt, können Mieter den Modernisierungsmaßnahmen schriftlich widersprechen. „Man muss hier unterscheiden zwischen einem Härtegrund hinsichtlich der Duldung der Modernisierung (§ 555 d II BGB), zum Beispiel bei einem schlechten Gesundheitszustand eines Mieters, und hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 559 IV BGB)“, erklärt Brautmeier.

Wenn die Miete nach der Modernisierungsumlage mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters betragen würde, kann eine Härte vorliegen. Dann muss der Mieter zwar die Modernisierung dulden, nicht aber die höhere Miete. „Diesen Grund können Mieter aber nicht vorbringen, wenn durch die Modernisierung die Mietwohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird“, sagt Brautmeier.

Grundlegende Formalien beachten

Grundlegende Formalien sind bei einem Mieterhöhungsschreiben ebenso wichtig – werden diese nicht eingehalten, kann ein Schreiben formell unwirksam sein.

• richtiger Absender
• richtiges Datum
• alle Mieter genannt
• Datum, ab wann neue Miete gilt
• Vollmachtsurkunde im Original, falls Vertreter unterschreibt

3. Mieterhöhung durch Staffel- oder Indexmietverträge

Eine Mieterhöhung kann auch direkt im Vertrag vereinbart werden – diese muss der Vermieter dann auch nicht mehr gesondert ankündigen. Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr um einen davor festgeschriebenen Betrag. Die Kappungsgrenze gilt bei einer solchen Vereinbarung nicht – einzig die Mietpreisbremse kann die Staffeln nach oben begrenzen.

Wichtig: Bei einem Staffelmietvertrag müssen Mieter keine Mieterhöhungen auf ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung fürchten. Diese darf der Vermieter dann nicht verlangen.

Wenn der Mieter einen Indexmietvertrag unterschreibt, kann sich seine Miete ebenfalls erhöhen. Dieser orientiert sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Steigt dieser also enorm an, ist auch eine Mieterhöhung um denselben Prozentsatz zulässig.

Wichtig: Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier verboten. Auch Modernisierungsmieterhöhungen sind in der Regel nicht möglich. Der Vermieter kann also nicht beispielsweise einen Balkon anbauen und ausgehend davon die Miete erhöhen. Eine Ausnahme gibt es gemäß § 557b Absatz 2 BGB nur dann, wenn der Vermieter eine Sanierung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen muss, also aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Wird die Miete aufs ortsübliche Niveau oder wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung kann sich ein Mieter überlegen, ob er zum Ablauf des übernächsten Monats davon Gebrauch machen will (§ 561 BGB).

Beispiel
Das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters geht dem Mieter am 15. Januar eines Jahres zu. Infolge muss der Mieter seine Kündigungserklärung bis 31. März (Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang) zum 31. Mai (Ablauf des übernächsten Monats) erklären. Er muss in der verbleibenden Zeit dann keine höhere Miete zahlen.
Zusätzlich hat der Mieter bei einer Modernisierungsmieterhöhung ein weiteres Kündigungsrecht (§ 555 e BGB), das durch die Modernisierungsankündigung an sich ausgelöst wird. „Geht eine Modernisierungsankündigung am 15. Januar ein, kann der Mieter zum 31. März kündigen. Diese Sonderkündigung muss der Vermieter bis Ende Februar erhalten“, informiert Brautmeier.

Mieterhöhung bei Neuvermietung

Bei der Neuvermietung einer Wohnung hat der Vermieter beinahe Vertragsfreiheit. War die Miete zuvor deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete kann er diese im Prinzip ohne gesetzliche Hürden drastisch erhöhen, unabhängig ob Modernisierungen stattgefunden haben. Es gibt nur drei Einschränkungen, die der Vermieter beachten muss. 

1. Er darf den Mietpreis nicht überhöhen. Das ist dann der Fall, wenn die neue Miete die gleichwertiger Wohnungen in der jeweiligen Ortschaft um 20 Prozent übersteigen.
2. Mietpreisbremse: In vielen Städten Deutschlands gilt eine Mietpreisbremse. Dort dürfen Mieten bei Neuvermietung nur maximal 10 Prozent höher sein als bei ortsüblichen Vergleichsmieten. Hier lesen Sie mehr zum Thema.
3. Wucher: Wucher ist eine Straftat. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter auf die Wohnung angewiesen ist, und dessen Situation insoweit ausgenutzt wird, dass die Miete drastisch angezogen wird. Dem Vermieter drohen dann Bußgelder.

FAQ

Um wie viel darf die Miete erhöht werden?

Die Miete darf in 3 Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent.

Wie lange vorher muss eine Mieterhöhung ankündigt sein?

Der Vermieter muss eine Mieterhöhung schriftlich drei Monate zuvor ankündigen und sie auch begründen können.

Welche Gründe gibt es für eine Mieterhöhung?

Es gibt drei Gründe für eine Mieterhöhung. Neben der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es die Erhöhung durch eine Modernisierung, sowie die zwischen Mieter und Vermieter vertraglich vereinbarte Erhöhung durch einen Staffel- beziehungsweise Indexmietvertrag zu Beginn des Mietverhältnisses.

Wann ist Mieterhöhung formell unwirksam?

Eine Mieterhöhung ist unwirksam, wenn sie nicht entsprechend begründet ist oder formelle Fehler enthält.

Ist eine Mieterhöhung ohne Begründung zulässig?

Eine Mieterhöhung ohne Begründung ist nicht zulässig, es sei denn, sie ist in Form einer Staffel- oder Indexvereinbarung schriftlich im Mietvertrag festgehalten worden.

Gibt es Gründe, die eine zulässige Mietenerhöhung abwehren können?

Beträgt die zu erwartende Miete nach der Modernisierungsumlage mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens, muss der Mieter zwar die Modernisierung dulden, nicht aber die Höhe der neuen Miete. Des Weiteren kann er die angekündigte Modernisierung in Ausnahmen verweigern, wenn er gesundheitliche Gründe aufführen kann, die belegen, dass die Modernisierung für den Mieter unzumutbar wäre.

Kann man Miete erhöhen Wenn eine weitere Person einzieht?

Wann kann die Miete nach Einzug erhöht werden?

Wann kann ich als Vermieter die Miete erhöhen?

Welche Gründe gibt es für eine Mieterhöhung?