Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte nicht nur auf den Kaufpreis achten. Das Hausgeld ist ein weiterer wichtiger Kostenfaktor. Wie das Hausgeld berechnet wird, wie hoch es sein darf und auf was Eigentümer achten sollten. Show
Du willst wissen, wie viel deine Eigentumswohnung wert ist? Mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung findest du es heraus: Was ist Hausgeld?Das Hausgeld für die Wohnung ist eine Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer monatlich an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Dieser rechnet das Hausgeld am Jahresende ab. War es zu niedrig angesetzt, kommen auf die Eigentümer gegebenenfalls Nachzahlungen zu, war es zu hoch angesetzt, gibt es Rückzahlungen. Das Hausgeld ist somit eine Art Nebenkostenvorauszahlung für den Eigentümer. Zum Hausgeld zählen alle laufenden Betriebskosten wie etwa für Hausstrom oder Abfallentsorgung, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Groben Schätzungen zufolge ist das Hausgeld für eine Eigentumswohnung meist 20 bis 30 Prozent teurer als die Betriebskosten eines Mieters. Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und
Wohngeld? Das Wohngeld im eigentlichen Sinne ist hingegen eine staatliche Sozialleistung, mit der einkommensschwache Bürger einen Zuschuss für ihre Miete bekommen. Was gehört zum Hausgeld?Das Hausgeld, das im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Lasten und Kosten bezeichnet wird, deckt zum einen die herkömmlichen Betriebskosten, die bei Vermietung auch auf den Mieter umgelegt werden können (§ 1 BetrKV). Dazu zählen zum Beispiel die laufenden Kosten für:
Diese Kosten gehören zum HausgeldHinzu kommen aber weitere Kosten, die Eigentümer selbst tragen müssen – und Vermieter nicht auf den Mieter umlegen dürfen:
Was gehört nicht zum Hausgeld?Im Hausgeld ist die Grundsteuer nicht enthalten, da der Wohnungseigentümer sie unmittelbar an die Gemeinde zahlen
muss. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, kann diesen Kostenpunkt allerdings auf den jeweiligen Mieter umlegen. Hinzu kommen folgende Ausgaben:
Wie wird die Höhe des Hausgeldes bestimmt?Die Höhe des Hausgelds und auch der Instandhaltungsrücklage legt zunächst der Hausverwalter fest. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin, erklärt: „Er erstellt einen Wirtschaftsplan, in dem er die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufführt und leitet daraus die Höhe des Hausgeldes ab.“ Im nächsten Schritt muss der Wirtschaftsplan in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden: Dazu reicht die einfache Mehrheit der Eigentümer (§ 28 WEG). Nicht immer ist jeder mit der Höhe von Hausgeld oder Instandhaltungsrücklage einverstanden – Änderungen sind aber möglich: „Der Wohnungseigentümer kann einen Antrag stellen, dass die Kosten höher oder niedriger angesetzt werden. Auch hier reicht es aus, wenn die einfache Mehrheit zustimmt“, erklärt Dr. Brückner. Corona UpdateEinmal im Jahr muss der Hausverwalter einen Wirtschaftsplan auf der Eigentümerversammlung vorstellen. Die Regelungen aufgrund der Corona-Pandemie wurden bis August 2022 verlängert. Wirtschaftspläne gelten nun bis zu einem neuen Beschluss weiter. Die Kosten für Hausgeld werden sich deswegen vorerst nicht verändern. Sollte der Vertrag des Hausverwalters auslaufen, läuft auch dieser vorerst weiter bis zur nächsten Versammlung. Achtung: Diese Sonderregelungen laufen zum 31. August 2022 aus. Wie wird das Hausgeld verteilt?Das Hausgeld wird wie die Instandhaltungsrücklage in der Regel nach Miteigentumsanteil verteilt – sofern die Wohnungseigentümer nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Absatz 2 WEG). Der Miteigentumsanteil steht in der Teilungserklärung und wird meist als rechnerischer Bruchteil des Gemeinschaftseigentums angegeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann für jede Kostenposition aber auch eine eigene Kostenverteilung beschließen, zum Beispiel nach Verbrauch oder Anzahl der Personen im Haushalt. Eine Ausnahme besteht hierbei: „Gibt es eine gemeinsame Heizungsanlage, so müssen die Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden“, so Rechtsexperte Dr. Carsten Brückner. Wie viel Hausgeld ist normal?Ob die Höhe des Hausgeldes angemessen ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Fachanwalt Dr. Carsten Brückner erklärt: „Das Hausgeld umfasst umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten – diese sind je nach Eigenarten der Immobilie unterschiedlich.“ Auch die Größe der Eigentumswohnung sagt nichts über die Höhe der Kosten aus. Brückner erklärt: „Eine luxuriöse kleine Wohnanlage kann durchaus teurer sein als eine einfache große.“ Zum Beispiel, wenn eine große Grünanlage dabei ist, deren Pflege gezahlt werden muss oder zum Haus ein Fahrstuhl gehört. Müssen Eigentümer bei Leerstand Hausgeld zahlen?Für das Hausgeld ist unerheblich, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht. Der Wohnungseigentümer muss das einmal festgelegte Hausgeld in voller Höhe zahlen. Zumindest einen Teil des Geldes kann er aber bei der Jahresabrechnung wieder zurückbekommen – etwa jene Kosten, die nach Verbrauch berechnet werden. Was gehört in die Hausgeldabrechnung?Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes – in der Regel ein Kalenderjahr – muss der Verwalter den Wirtschaftsplan überprüfen. Die entsprechende Hausgeldabrechnung muss er dem Eigentümer zukommen lassen. Fachanwalt Dr. Carsten Brückner erklärt: „In der Hausgeldabrechnung muss genau dargestellt sein, wie viel Hausgeld gezahlt wurde, ob eine Nach- oder Rückzahlung fällig ist und welcher Anteil für die Instandhaltung eingegangen ist.“ Zudem muss verständlich sein, wie die Nebenkosten verteilt wurden: Dazu muss bei jeder Kostenposition des Wirtschaftsplans – Abwasser, Gartenpflege oder Fahrstuhl – der Verteilerschlüssel angegeben sein, sodass der Eigentümer selbst nachprüfen kann, ob sein Anteil richtig berechnet wurde. Übrigens: Das Hausgeld zahlen müssen Eigentümer auch, wenn der Genehmigungsbeschluss angefochten wurde, denn der Wirtschaftsplan ist die Grundlage für die Zahlungspflicht der Eigentümer. Was geschieht, wenn ein Eigentümer Hausgeld schuldet?Der Verwalter ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG) verpflichtet dafür zu sorgen, dass jeder Eigentümer sein Hausgeld zahlt. Gerät jemand in Rückstand, muss der Verwalter entsprechend tätig werden und diesen gerichtlich geltend machen. Ein einzelner Mieteigentümer ist dazu nicht berechtigt. Damit der Verwalter entsprechend tätig werden kann, muss er aber auch durch die Gemeinschaftsordnung dazu ermächtigt sein. Alternativ kann er dies auch durch eine Ermächtigung im Verwaltervertrag oder aufgrund eines entsprechenden Beschlusses sein. Sind zum Jahresende andere Eigentümer mit dem Hausgeld für ihre Wohnung in Verzug geraten, müssen dafür unter Umständen die anderen Eigentümer mit aufkommen. Das liegt daran, dass Eigentümergemeinschaften teilrechtsfähig sind und so eine eingeschränkte gesamtschuldnerische Haftung besteht. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Eigentümer vorgehen. Kann das Hausgeld auf den Mieter umgelegt werden?Der Vermieter kann nur die umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist zudem, dass dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Umlagefähige Nebenkosten richtig abrechnen – Tipps für VermieterFachanwalt Dr. Carsten Brückner erklärt zur Abrechnungsweise: „Der Vermieter sollte nicht direkt die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Mieter weiterleiten, sondern muss den entsprechenden Verteilerschlüssel laut Mietvertrag anwenden.“ Das kann komplizierter werden, wenn der Vermieter für die Betriebskostenabrechnung an den Mieter einen anderen Verteilungsschlüssel anwendet als die Eigentümergemeinschaft: Zum Beispiel, wenn seine Abwasserkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden – er sie dem Mieter aber nach Verbrauch abrechnen will. Als Lösung rät Dr. Brückner darum, im Mietvertrag den gleichen Verteilerschlüssel festzulegen, wie laut Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart wurde. „In den Mietvertrag sollte er zudem schreiben: ‚Für den Fall, dass die WEG den Verteilerschlüssel ändert, behalte ich mir vor, diesen beschlossenen Schlüssel auch im Mietvertrag anzuwenden‘.“ Wer zahlt das Hausgeld bei Verkauf einer Eigentumswohnung?Es kommt auf den Zeitpunkt des Verkaufs an, denn oftmals steht zum Verkaufsstichtag noch die Abrechnung der letzten Abrechnungsperiode für das Hausgeld aus. Die Abrechnung, ebenso wie die dadurch entstehenden Nachforderungen oder Guthaben entstehen allerdings erst durch den entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung. Das heißt: Wird das Eigentum auf den neuen Eigentümer umgeschrieben und die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft dann den Beschluss über die Jahresrechnung, so muss der Käufer für die folgende Rechnung aufkommen. Beschließt die Eigentümergemeinschaft erst die Jahresabrechnung und danach findet die Eigentumsumschreibung statt, so muss der Verkäufer für die Hausgeldrechnung geradestehen. Um hier Streit zu vermeiden, sollten beide Parteien beim Aufsetzen des Kaufvertrages mit daran denken, eine Regelung für diese Fälle mit aufzunehmen, hier kann der Notar beratend zur Seite stehen.  Finde heraus, wie viel Eigentumswohnungen in deiner Region wert sind:Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse. * Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte. Jetzt Preise checken Tipp für Wohnungskäufer: Wirtschaftsplan genau prüfenAngehenden Wohnungseigentümern rät Rechtsexperte Dr. Carsten Brückner, vor dem Kauf den Zustand der Immobilie genau in Augenschein zu nehmen – etwa wie gut die Fassade in Schuss ist. Zudem sollten sie beim Verkäufer oder Makler genau nachfragen: „Gab es schon einmal Beschlüsse zu Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen?“ Auch ein Blick in die Wirtschaftspläne oder Versammlungsprotokolle gibt Auskunft, ob etwa Reparaturen anstehen oder in den letzten Jahren aufgeschoben wurden: Sind die Instandhaltungsrücklagen niedrig, der Reparaturbedarf aber groß, können auf den Wohnungseigentümer teure Sonderumlagen zukommen. Wohnungseigentümer müssen neben dem Hausgeld weitere Kosten zahlen: Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und mehr – erfahren Sie im Überblick, welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen. Sind Nebenkosten und Hausgeld das gleiche?Das Hausgeld ist ein Unterfall des Oberbegriffs Nebenkosten. Im Hausgeld werden die (potenziell) umlagefähigen Nebenkosten (-falls man vermietet-) und die nicht umlagefähigen Nebenkosten in einer Jahresabrechnung aufgelistet und dem einzelnen Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt.
Was fällt alles unter Hausgeld?Zum Hausgeld zählen alle laufenden Betriebskosten wie etwa für Hausstrom oder Abfallentsorgung, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Groben Schätzungen zufolge ist das Hausgeld für eine Eigentumswohnung meist 20 bis 30 Prozent teurer als die Betriebskosten eines Mieters.
Wie hoch sind die Kosten für Hausverwaltung?Benötigen Sie eine Hausverwaltung für ein Objekt mit Mietwohnungen, bezahlen Sie in Deutschland zwischen 20 und 30€ pro Wohnung und Monat, Garagen und Stellplätze 3 bis 5€. Die Kosten der Mietverwaltung sind abhängig von der Anzahl der Einheiten, denn je mehr Wohnungen, desto niedriger die Pauschale.
Was versteht man unter einer Hausgeldabrechnung?Für alle Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt die Verwaltung einmal im Jahr eine Hausgeldabrechnung, auch Wohngeldabrechnung genannt. In dieser sind alle Kosten für das Gemeinschaftseigentum aufgeführt, die die Eigentümer zu tragen haben, sowie die verbrauchsabhängigen Ausgaben.
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Was ist der unterschied zwischen hausgeld und hausverwaltergebühren
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