Wie das Bausparen funktioniert, welche Rolle der Bausparvertrag bei allgemein niedrigen Zinsen noch spielen kann und für wen er sich wann überhaupt noch lohnt, klären wir hier. Show
Das Wichtigste in Kürze:
Wie funktioniert ein Bausparvertrag?Bausparverträge sind langfristige Kredite, bei denen der Kreditgeber die Bausparkasse ist. Das Darlehen ist an eine Immobilienfinanzierung (Bau, Kauf, Modernisierung) zweckgebunden. Daneben nutzen aber auch Sparer Bausparverträge. Kreditnehmer und Bausparkasse einigen sich auf eine Bausparsumme, die sich aus gespartem Guthaben und anschließendem Darlehen zusammensetzt. Der Bauspartarif legt den Sparzins und den
Darlehenszins mit Vertragsabschluss für den gesamten Zeitraum fest. Ein durchschnittlicher Standardtarif hat eine Vertragslaufzeit von 18 – 20 Jahren, wobei die Ansparzeit sich auf etwa 7 Jahre (höchstens ca. 15 Jahre) beläuft. Mit Stand Januar 2018 liegen die Sparzinsen je nach Bauspartarif zwischen 0,1 und 0 % und der Darlehenszins zwischen 1,2 und 4,8 %. Zudem ist mit staatlichen Förderungen zu rechnen: Arbeitnehmerzulage, Riester-Förderung,
vermögenswirksame Leistungen, Wohnungsbauprämie. Die Leistungen und Leistungsanforderungen eines Bausparvertrags gliedern sich in drei Phasen: Sparphase, Zuteilungsphase, Darlehensphase SparphaseDer Kreditnehmer spart einen vertraglich festgesetzten Mindestbetrag an. Dieser beläuft sich meistens auf zwischen 40 % und 50 % der Bausparsumme (Spar- und Darlehenssumme). Nur wer die festgesetzte Mindestsparleistung erfüllt hat, hat Anspruch auf das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen. Die Sparzinsen werden vertraglich festgehalten und sind über den Vertragszeitraum unabhängig vom Finanzmarkt. Der Sparzins eines Bausparvertrags ist i. d. R. niedriger als der beim Tagesgeld, ausgleichen soll das der günstige Darlehenszins. ZuteilungsphaseDie Zuteilungsvoraussetzungen sind erfüllt und der Bausparvertrag ist damit “zuteilungsreif”. Der Kreditnehmer kann sich nun das Guthaben und das Darlehen auszahlen lassen. Die Zuteilungsvoraussetzungen sind:
DarlehensphaseDer Kreditnehmer bekommt zusätzlich zu seinem Guthaben ein Darlehen, zusammen ergibt die Summe die vereinbarte Bausparsumme. Das Darlehen ist mit dem bei Vertragsabschluss vereinbarten Darlehenszins belastet. Die Laufzeit des Darlehens beläuft sich in der Regel auf 9 – 15 Jahre. Sie ist also gegenüber normalen Krediten zur Immobilienfinanzierung recht kurz. Deshalb können die Tilgungsraten auch vergleichsweise hoch ausfallen, allerdings ist durch die kürzere Laufzeit dann auch die gesamte Zinsbelastung niedriger. Darüber hinaus besteht keine Abnahmeverpflichtung für das Darlehen. Der Bausparer kann sich das Guthaben auch stets auszahlen lassen. Das BausparprinzipBausparen funktioniert prinzipiell über die Gesamtheit aller Bausparer bei einer bestimmten Bausparkasse. Denn alle Bausparer zahlen in denselben Topf ein. Ausschließlich daraus werden dann die Bausparkredite vergeben. Ebenfalls fließen alle Rückzahlungen zurück in den gemeinsamen Topf. In der Theorie ist dieser dann stets mit genügend Geldmitteln ausgestattet, um alle Bausparer bedienen zu können. Sind aber die Geldmittel zu gering, gefährdet das die Auszahlung der Bausparsumme. Das kommt vor, wenn die Bausparkasse zu viele Bausparsummen gleichzeitig auszahlen muss. Dann regelt die Mindestbewertungszahl die Reihenfolge der Auszahlungen. Es besteht also auch bei Zuteilungsreife keine Garantie über den Zuteilungszeitpunkt. Bausparer müssen dann u. U. Monate auf ihre Bausparsumme warten. Dies kann zu Problemen führen, wenn bereits feststehende Planungen und Verpflichtungen bestehen, was zu teuren Zwischenfinanzierungen führt. Für wen lohnt sich Bausparen?Bausparen eignet sich nur für langfristige PlanerGrundsätzlich lohnt sich Bausparen nur für Personen, die langfristig planen. Wer erst in 5 bis 10 Jahren bauen will, kann einen Bausparvertrag in Betracht ziehen. Der ausschlaggebende Vorteil dabei ist, dass der Bauspartarif – also die Vertragszinsen, die sich aus Sparzins und Darlehenszins zusammensetzen – bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Der Kreditnehmer ist dann nicht von Veränderungen
des Zinsniveaus auf dem Kapitalmarkt betroffen. Deshalb lohnen sich Bausparverträge insbesondere dann, wenn allgemein mit steigenden Zinsen und teureren Krediten zu rechnen ist. Prinzipiell ist ein Bausparvertrag also nicht für Personen geeignet, die ihr Hausbau-Projekt zeitnah realisieren wollen. Denn die im Vertrag festgesetzte Mindestsparzeit (18 Monate bis zu fünf Jahre) muss eingehalten werden. Auch wenn der Mindestbetrag von 40 % – 50 % der Bausparsumme früher angespart sein sollte. Zuteilungsreif ist ein Bausparvertrag immer erst nach Ablauf der Mindestsparzeit. Bei aktuell niedrigem Zinsniveau droht sogar eine sogenannte negative SparrenditeDas niedrige Zinsniveau untergräbt die Wirkung von Bausparverträgen. Denn bei niedrigen Sparzinsen (0,1 und 0 %) kann es passieren, dass damit nicht einmal die Abschlussgebühr des Bausparvertrags bezahlt werden kann (negative Sparrendite). Auch der Darlehenszins (1,2 und 4,8 %) ist aktuell oft nicht attraktiv genug, um die geringen Sparzinsen auszugleichen. Zudem sind andere Baufinanzierungskredite mit flexibleren Konditionen im Moment sehr günstig. So führen aktuell die Nachteile, die der Bausparer eingeht (vergleichsweise niedrige Sparzinsen, Langfristigkeit, Unflexibilität, vergleichsweise kürzere Laufzeit des Darlehens), oft nicht mehr zu nennenswerten Vorteilen (günstiges und zinsstabiles Darlehen). Bausparen ist bei hohen Summen nicht empfehlenswertZudem ist eine
alleinige Finanzierung des Hausbaus über einen Bausparvertrag wenig empfehlenswert. Denn bei hohen Bausparsummen muss der Bausparer auch zunächst eine hohe Summe ansparen (z. B. mindestens 80.000 EUR Guthaben bei 200.000 EUR Bausparsumme). Das läuft auf eine hohe monatliche Belastung über einen langen Zeitraum hinaus. Das anschließende Darlehen von 120.000 EUR muss der Bausparer dann in einem gegenüber anderen Baudarlehen vergleichsweise kurzen Zeitraum zurückzahlen, womit erneut eine hohe
monatliche Belastung entsteht. Es können immer noch günstige Zinsen gesichert werdenFür Bauherren kann ein Bausparvertrag jedoch bei guten Konditionen auch heute noch zu einem günstigeren Darlehen führen. Denn die Entwicklung von Krediten zur Immobilienfinanzierung lässt sich schließlich nicht sicher voraussagen: Auch wenn kurz- bis mittelfristig nicht mit einem gravierend höheren Zinsniveau zu rechnen ist, kann der Bausparer sich die aktuell niedrigen Zinsen sichern.
Der Bausparvertrag lohnt sich dann, wenn der Bausparer den günstigen Kredit tatsächlich in Anspruch nimmt und zusätzlich das Zinsniveau in dem festgelegten Zeitraum steigt. Bausparen als reine Geldanlage lohnt sich nichtAls reine Geldanlage ist der Bausparvertrag im Gegensatz zu früher nicht mehr relevant. Denn um die Jahrtausendwende lag der Sparzins bei etwa 4 %, heute nur noch bei 0,1-0 %.
Die AbschlussgebührDie Bausparkassen erheben auf den Abschluss eines Bausparvertrags eine Abschlussgebühr. Diese liegt in der Regel zwischen 1 % und 1,6 % der Bausparsumme, wobei es mitunter auch Verträge mit einer Abschlussgebühr von bis zu 3 % der Bausparsumme gibt. Wegen der bei Vertragsabschluss erhobenen Abschlussgebühr ist das Bausparkonto zu Beginn im Minus. Bei einer Bausparsumme von 100.000 EUR sind das immerhin 1000 bis 1600 EUR. Der Sparprozess beginnt dann erst, wenn diese Gebühr
zurückgezahlt ist. Bei obigen Beispiel und einer monatlich eingezahlten Sparsumme von 100 EUR sind das immerhin 10 Monate bis zu 1 Jahr und 4 Monate. Auch deshalb sind möglichst hohe Guthabenzinsen, staatliche Förderungen und vermögenswirksame Leistungen beim Bausparvertrag wichtig. Sinnvoll ist es, dass die Abschlussgebühr restlos über Zinsen und Förderungen finanziert wird. Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau ist es jedoch oft so, dass mit den Sparzinsen auf das Guthaben nicht einmal
die Abschlussgebühr bezahlt werden kann. Auch sind oft die Darlehenszinsen nicht attraktiv genug, um diesen Nachteil auszugleichen. Darüber hinaus erheben manche Bausparkassen sogar eine Gebühr auf die Auszahlung bei Zuteilungsreife von 1 % – 2 % der Darlehenssumme. Kreditnehmer sollten also immer verschiedene Anbieter genau vergleichen. Die andere Variante des Bauspardarlehens: Das KonstantdarlehenDas Konstantdarlehen ist eine Kombination aus Bausparen und Vorfinanzierung. Die Bausparkassen haben dieses Modell in Reaktion auf die rückläufige Relevanz des normalen Bausparmodells entworfen. Der Kreditnehmer erhält die Darlehenssumme sofort bei Vertragsabschluss, womit die lange Ansparzeit entfällt. In Folge werden zwar Zinsraten auf den Kredit erhoben, aber keine Tilgungsraten. Hingegen wird ein monatlicher Betrag auf den Bausparvertrag eingezahlt.
Sobald dieser zuteilungsreif ist, wird der Vorauskredit abgelöst. Dann erst wird der Kredit mit Zins- und Tilgungsrate monatlich bedient. Auch hier ist der Bauspartarif bis zu einem gewissen Maß gesichert und gewährleistet Zinssicherheit. Eine gewisse Flexibilität ist durch die Möglichkeit von Sondertilgungen gegeben. Zudem sind Förderungen in Form der Wohnungsbauprämie zu erhalten. Zu beachten ist, dass diese Kombi-Lösung oft schlecht mit anderen Krediten zu vergleichen ist. Dies ist insbesondere der Fall, weil die Zinsbindung des Vorauskredits ablaufen kann, bevor der Vertrag zuteilungsreif ist. Außerdem können Kostenfallen durch Zwischenfinanzierungen entstehen, wenn die Laufzeit des Vorauskredits abläuft, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Hier finden Sie einen Überblick über weitere Kreditmodelle. Warum lohnt sich ein Bausparvertrag nicht?Doch aufgepasst: neue Verträge sind als Geldanlage zunächst unrentabel, und wenn Sie Anspruch auf ein günstiges Darlehen haben, kann die Bausparkasse kündigen. Das Wichtigste in Kürze: Während der Sparphase ist die Rendite aufgrund der Kosten meist negativ. Der Bausparvertrag ist dann unrentabel.
Was passiert mit Bausparvertrag wenn man nicht baut?Verwendung: Der Bausparvertrag muss nicht zum Bauen genutzt werden, allerdings ist das gewährte Darlehen oft an Bedingungen gebunden. Den eigens angesparten Teil erhalten Sie zur freien Verfügung, beantragen Sie zusätzlich das Darlehen, kann die Bausparkasse auf eine Verwendung zur Renovierung oder zum Bau bestehen.
Ist es sinnvoll jetzt einen Bausparvertrag abzuschließen?Bausparen lohnt sich nur, wenn Du später das Bauspardarlehen abrufst, und normale Baukredite dann viel teurer sind als heute. Recht passend ist ein Bausparvertrag auch dann, wenn Du später weniger als 50.000 Euro an Kredit benötigst. Jede Bausparkasse hat eigene Bauspartarife. Ein Vergleich lohnt sich.
Ist ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll?Ein Bausparvertrag kann sinnvoll sein, da die Darlehenszinsen, die Sie bei Vertragsabschluss festlegen, aktuell noch günstiger sind, als die Bauzinsen für ein Immobiliendarlehen. Setzen Sie den Bausparvertrag in der Zukunft für eine Immobilienfinanzierung ein, profitieren Sie von den günstigen Zinsen.
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