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Steuern beim HausverkaufHier bekommen Sie einen Überblick rund um den Bereich Spekulationssteuer beim Hausverkauf. Sie erfahren, welche Fristen einzuhalten sind, um sich die Steuer zu sparen. Ebenfalls sehen Sie anhand eines Beispiels, wie sich die Spekulationssteuer berechnen lässt. Dank der Auflistung sind Sie darüber im Bilde und können kaum etwas falschmachen.Haus / Eigentumswohnung verkaufen – Steuern: Wie hoch und wie sparen bzw. umgehen? Das Wichtigste in Kürze
1. Ist Ihr Immobilienverkauf steuerpflichtig?Beim Verkauf eines eigengenutzten Hauses fallen in der Regel lediglich die Grunderwerbsteuer sowie die Umsatzsteuer auf Notarkosten an. Gegebenenfalls kommen Maklergebühren hinzu. Wird beim Verkauf vermieteter Immobilien die Spekulationsfrist (zehn Jahre) unterschritten, ist zudem auch der Veräußerungserlös zu versteuern. Gewerblicher Grundstückshandel löst eine Gewerbesteuer- und Umsatzsteuerpflicht aus. Übersicht - Wann fallen Steuern an?
Fall 1: Sie nutzen die Immobilie selbst - Eigennutzung liegt vorWann ist der Verkauf steuerfrei? Ein Veräußerungserlös bei selbstgenutzter Immobilie ist steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den zwei vorausgegangenen Kalenderjahren durch den Eigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Man spricht hier von Eigennutzung. Wichtig - Folgendes müssen Sie dabei beachten:
Fall 2: Fremdgenutzte Immobilie, z.B. wenn Immobilie vermietet istWann ist der Verkauf steuerfrei? Der Verkauf einer fremdgenutzten Immobilie ist steuerfrei, wenn sie sich mindestens zehn Jahre (Spekulationsfrist) und einen Tag lang im Eigentum des Verkäufers befand. Was gibt es bei der Spekulationsfrist zu beachten? Wird eine Bestandsimmobilie gekauft, so beginnt die Zehn-Jahres-Frist (Spekulationsfrist) mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Hatten die Vertragsparteien einen bindenden Vorvertrag geschlossen, so gilt dessen Datum als Termin des Fristlaufbeginns. Der tatsächliche Nutzungsübergang oder die Eintragung im Grundbuch spielt dann keine Rolle.
Fall 3: Immobilie gehört zum BetriebsvermögenVerkäufe sind stets steuerpflichtig! Veräußerungsgewinne, die beim Verkauf von Immobilien aus Betriebsvermögen erzielt werden, sind stets steuerpflichtig. Als Bestandteile des Betriebsvermögens gelten (bebaute) Grundstücke, die einem Gewerbebetrieb oder einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder aber überwiegend gewerblich genutzt werden. AuslandsimmobilienBei einem Verkauf von im Ausland gelegenen Immobilien kommen die Regelungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet, zur Anwendung. Wer trägt die Grunderwerbsteuer?Die beim Hausverkauf anfallende Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent) wird gewöhnlich vom Käufer getragen. Bei Schenkung oder Erbschaft wird allerdings keine Grunderwerbsteuer fällig, da hier bereits die Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer greift. 2. Beispielrechnung: Steuern beim ImmobilienverkaufSoweit der Veräußerungsgewinn steuerlich relevant ist, wird er mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Der Veräußerungsgewinn bzw. -verlust (§ 23 Absatz 3 Satz 1 EStG) ist die Differenz zwischen dem um die Veräußerungskosten verringerten Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Versteuerung eines Veräußerungsgewinns
Wichtige Infos zur Ermittlung der SteuerlastWas darf vom Veräußerungserlös gewinnmindernd abgezogen werden? Es gibt einige Kostenfaktoren, die gewinnmindernd abgezogen werden können. Das wirkt sich für die daraufhin ermittelte Steuerlast positiv aus. Zu den möglichen gewinnmindernden Faktoren zählen die folgenden Punkte:
Was muss gewinnerhöhend berücksichtigt werden? Neben den gewinnmindernden Faktoren gibt es natürlich auch gewinnerhöhende Dinge, die hinsichtlich der Ermittlung relevant sind. Gewinnerhöhend wirken sich die folgenden Dinge aus:
Was ist bei einem Veräußerungsgewinn ferner zu beachten? Es gibt einige Faktoren, die hinsichtlich eines Veräußerungsgewinns zusätzlich beachtet werden müssen. Hierzu zählen der zu versteuernde Zeitraum und steuerfreie Möglichkeiten. Hier haben wir die wichtigen Punkte aufgelistet.
3. Tipp: So reduzieren Sie SteuernZum Glück gibt es einige Möglichkeiten, um sich zu hohe Steuern zu ersparen. Mit unseren Tipps hat jeder die Möglichkeit, um einen hohen Kostenfaktor herumzukommen oder zumindest die Steuerlast zu reduzieren. Wichtige Punkte sind:
Verkaufen mit Makler - Ihre VorteileZeitersparnis! Ein guter Makler verkauft Guter Verkaufspreis! Ein
guter Makler erzielt für Sie Mehr Sicherheit! Ein guter Makler bietet Ihnen 4. Achtung beim zeitnahen Verkauf mehrerer ImmobilienHandelt es sich um gewerblichen Grundstückshandel oder Privatverkauf?Grundsätzlich gilt die Veräußerung von Grundstücken als nicht steuerpflichtige private Vermögensverwaltung. Bei einem durch das Finanzamt angenommenen gewerblichen Grundstückshandel besteht hingegen Gewerbesteuer- und Umsatzsteuerpflicht. Das Finanzamt wird bei der Einordnung als private Vermögensverwaltung oder als gewerblicher Grundstückshandel stets eine Gesamtbewertung vornehmen.
Urteil zur Drei-Objekt-GrenzeNach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. III R 101/06) gilt die Drei-Objekt-Grenze auch für den Fall, dass der Immobilienverkauf auf Veranlassung einer kreditgebenden Bank und unter Androhung von Zwangsmitteln erfolgt (Az. III R 101/06). Sogar ein Objektverkauf nach Androhung der Zwangsversteigerung durch das Finanzamt führt zu einer Anrechnung auf die Drei-Objekt-Grenze (Bundesfinanzhof Az. III R 19/11) und damit möglicherweise zu einer Bewertung als gewerblicher Grundstückshandel. Achtung: Bei gewerblichem Grundstückshandel fallen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an!Ordnet das Finanzamt den Immobilienverkauf dem gewerblichen Grundstückshandel zu, so hat der Verkäufer Gewerbesteuer zu entrichten. Die Gewerbesteuer ist gemäß § 3 Absatz 2 Abgabenordnung eine Realsteuer, die zu den Gemeindesteuern zählt. Bei privaten Immobilienverkäufen wird keine Umsatzsteuer berechnet. Im Gegensatz dazu fällt Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent bei gewerblichem Grundstückshandel an. Wann handelt es sich um einen gewerblichen Grundstückshandel?Folgende Gegebenheiten deuten auf einen gewerblichen Grundstückshandel hin:
Für die Annahme einer privaten Vermögensverwaltung spricht:
5. FazitDer einfachste Weg, bei einem Immobilienverkauf die Besteuerung des möglichen Veräußerungserlöses zu vermeiden, ist die Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist bzw. bei selbstgenutzten Immobilien erst nach zwei Kalenderjahren zu verkaufen. Auch eine Veräußerung von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren sollte umgangen werden, um eine Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel und damit Gewerbe- und Umsatzsteuerzahlungen zu verhindern. In allen Zweifelsfällen sollte immer eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden. Bewerten Sie diese Seite Bewerten 85 Bewertungen 78 % 1 5 3.9 Wie viel Steuern muss ich bezahlen bei einem Hausverkauf?Umsatzsteuer beim Hausverkauf
Wer eine private Immobilie verkauft, muss keine Umsatzsteuer zahlen. Im Gegensatz dazu fällt jedoch Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent bei gewerblichem Grundstückshandel an. Gut zu wissen: Umsatzsteuer entsteht zudem auf die Gebühren für Makler und Notar.
Wann muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?Für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken hat der Staat eine Spekulationsfrist festgelegt: Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ein Objekt kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie auf den dabei erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Dies entfällt, wenn Sie in der Immobilie gewohnt haben oder noch wohnen.
Ist der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig?Als Faustregel zur Steuer beim Hausverkauf gilt: Nur Gewinne müssen versteuert werden. Liegen zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie zudem mehr als zehn Jahre, dann muss der erzielte Gewinn nicht versteuert werden.
Was bleibt beim Hausverkauf übrig?Spekulationssteuer beim Hausverkauf
Die sogenannte Spekulationsfrist umfasst also zehn Jahre. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren werden Steuern auf den erzielten Nettogewinn fällig, nicht auf den Verkaufspreis. Das bedeutet, dass Kaufpreis und Verkaufspreis sowie die mit dem Kauf bzw.
Wie wird der Gewinn beim Hausverkauf berechnet?Als Spekulationsgewinn gilt der Gewinn beim Verkauf von Immobilien, wenn Verkäufer diesen innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erzielen. Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Einkaufspreises.
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