Wann kann der Vermieter die Wohnung kontrollieren?

Der Vermieter einer Wohnung darf diese alle fünf Jahre auch ohne konkrete Anhaltspunkte für Schäden oder Mängel besichtigen. Dieser Auffassung ist das AG München.

Hintergrund: Vermieterin will Wohnung besichtigen

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter, eine Besichtigung der Wohnung zu dulden.

Die Hausverwaltung hatte der Vermieterin mitgeteilt, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten würden, und die Vermieterin gebeten, sich die Wohnung anzusehen. Daraufhin forderte die Vermieterin den Mieter auf, ihr die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, um eventuellen Schäden nachgehen zu können. Der Mieter lehnte dies ab und bestritt eine von der Wohnung ausgehende Geruchsbelästigung.

Zuletzt hatte die Vermieterin die Wohnung vor mehr als fünf Jahren besichtigt.

Entscheidung: Alle fünf Jahre darf Vermieter rein

Der Mieter muss eine Wohnungsbesichtigung durch die Vermieterin dulden.

Ein Mieter kann auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet sein, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen. Dies ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters.

Routinekontrollen und Besichtigungen ohne Anlass sind aber unzulässig. Der Vermieter bedarf eines konkreten sachlichen Grundes, der sich auch aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts ergeben kann. So hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein Schaden eintreten kann, etwa wenn ein muffiger Geruch auf Schimmelbildung hindeutet. Dies war hier der Fall.

Besichtigung in längeren Abständen entspricht ordnungsgemäßer Bewirtschaftung

Abgesehen davon kann die Vermieterin hier auch deshalb eine Besichtigung verlangen, weil seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als fünf Jahre vergangen sind. Alle fünf Jahre darf ein Vermieter die Wohnung besichtigen, weil dies einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht.

Ein Vermieter kann nicht auf Dauer von seinem Eigentum ausgeschlossen werden, insbesondere von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu prüfen, um festzustellen, ob Maßnahmen zur Substanzerhaltung erforderlich sind. Wohnraummietverhältnisse sind auf Dauer angelegt und dauern mitunter mehrere Jahrzehnte. Die Pflicht des Mieters, Mängel anzuzeigen, lässt das Kontrollinteresse des Vermieters nicht entfallen. Denn zum einen muss der Mieter nur Mängel anzeigen, zum anderen hat der Vermieter das aus seinem Eigentum folgende Recht, sich selbst über den Zustand seiner Sache informieren zu können.

Daher kann ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dies ist der Zeitraum, nach dessen Ablauf normalerweise Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei vertragsgemäßem Verbrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten im Mietobjekt erforderlich sind.

Mieter wird nicht beeinträchtigt

Bei einem Fünfjahreszeitraum wird der Mieter auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt, zumal die Besichtigung vorher anzukündigen ist. Eine Wohnungsbesichtigung alle fünf Jahre ist auch keine Routinekontrolle, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könnte, sondern eine Besichtigung, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle der in seinem Eigentum stehenden Sachen ausgeschlossen würde. Zudem entscheidet sich die Frage, inwieweit der Mieter in seiner Wohnung sein Leben ohne Kontrolle des Vermieters gestalten kann, nicht danach, ob der Vermieter alle fünf Jahre den Zustand der Wohnung überprüfen kann.

Denn in der Wirklichkeit werden der Vermieter oder dessen Beauftragte viel häufiger die Wohnung betreten, etwa zum Ablesen, Auswechseln, Eichen oder Kontrollieren der Zähler, zum Anbringen von Rauchmeldern und dergleichen mehr, wozu der Gesetzgeber den Vermieter verpflichtet und damit zwingt, die Wohnung des Mieters zu betreten.

(AG München, Urteil v. 8.1.2016, 461 C 19626/15)

Hinweis: Keine höchstrichterliche Entscheidung

Ein anlassloses Besichtigungsrecht alle ein bis zwei Jahre hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Ob der Vermieter wie im vorliegenden Fall in längeren Zeitabständen zur Wohnungsbesichtigung berechtigt ist, ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden.

Das AG Stuttgart-Bad Cannstatt hat eine Besichtigung durch den Vermieter nach acht Jahren abgelehnt: Vermieter darf Wohnung nur bei konkretem Anlass besichtigen

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es immer wieder zum Streit, weil der Vermieter die Auffassung vertritt, er könne die vermietete Wohnung jederzeit betreten. Begründen tut er dies mit der Tatsache, dass er deren Eigentümer sei. Dies ist unumstritten, doch besitzt er deswegen auch ein Zutrittsrecht? Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Diese Frage kann durch das Mietrecht mit einem klaren „Nein“ beantwortet werden. Aufgrund des Mietvertrags werden sämtliche Besichtigungs- und Zutrittsrechte auf den Mieter übertragen. Dies führt dazu, dass alleine er die Entscheidung trägt, wann jemand seine Wohnung betreten darf und wann nicht. Zwar bleibt der Vermieter der Eigentümer, durch einen rechtswirksamen Mietvertrag wird der Mieter jedoch zum berechtigten Besitzer der Wohnung. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 986 Abs. 2 BGB: gemäß diesem darf ein Mieter (als Besitzer der Wohnung) bestimmen, wem er Zutritt zu seinem Besitz gewähren möchte. Auch darf ein Vermieter das Zutrittsrecht nicht eigenmächtig erzwingen. Tut er dies doch, so wird das als Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB angesehen.

Es bestehen jedoch Ausnahmen, welche dem Vermieter das Betreten der Wohnung gestatten. Diese sind beispielsweise gegeben, wenn sie per Mietvertrag zwischen den beiden Parteien vereinbart worden sind. Bedi derartigen Klauseln ist jedoch zu beachten, dass sie nur dann erfüllt werden müssen, wenn sie wirksam sind. Dies ist gemäß der Rechtsprechung der Fall, wenn das Besichtigungsrecht seitens des Vermieters nur nach Absprache mit dem Mieter und nur sehr selten genutzt werden darf. Unwirksam ist eine Klausel hingegen, wenn sie gesetzlichen Vorschriften widerspricht und/oder einer AGB-Kontrolle nicht standhalten würde.

Auch darf ein Vermieter in Ausnahmefällen die Wohnung seines Mieters betreten, wenn besondere Umstände dies verlangen. Die gesetzliche Grundlage hierfür findet sich in § 242 BGB: „Leistung nach Treu und Glauben“. Zu verstehen ist dies so, dass die Interessen beider Parteien gegeneinander abgewogen werden müssen, um dann im Einzelfall zu entscheiden, welche Gewichtung stärker ist. So überwiegen die Interessen des Vermieters, wenn er die betreffende Wohnung potentiellen neuen Mietern zeigen möchte. Auch bei Renovierungen der vermieteten Räumlichkeiten ist das Interesse des Vermieters größer als jenes des Mieters an seinem vertraglichen Besitz. Ebenso darf ein Vermieter – auch gemeinsam mit anderen Personen, wenn die Umstände deren Anwesenheit erfordern - die Wohnung besichtigen, wenn

• die Ursache eines Schadens erforscht werden muss,

• konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden vorliegen,

• die Wohnung vermessen werden muss,

• der Verkauf der Wohnung geplant ist [LG Frankfurt am Main, 24.05.2002, 2/17 S 194/01],

• Messvorrichtungen abgelesen werden sollen [LG Hamburg, 18.12.1986, 11 T 96/86]

• begründete Verdachtsmomente für vertragswidrige Nutzung vorliegen.

Zu beachten ist, dass selbst in jenen Fällen dem Vermieter ohne vorherige Ankündigung kein Zutrittsrecht zusteht [AG Aachen, Urteil vom 02.07.1985, 12 C 16/85]. Die Ankündigung zu einer Besichtigung muss bei nicht berufstätigen Mietern einen Tag vorher, bei berufstätigen Mietern drei bis vier Tage vorher angekündigt werden. Auch den Grund für den Wunsch nach Zutritt muss der Vermieter angeben. Das Besichtigungsrecht steht dem Vermieter darüber hinaus nur zu bestimmten Zeiten zu und nur dann, wenn der Mieter anwesend ist. Ist dies nicht der Fall, beispielsweise weil er sich gerade im Urlaub befindet, ist das Zutrittsrecht nicht gegeben. Sollten dem Mieter vorgeschlagene Besichtigungstermine nicht zusagen, so muss er ihnen nicht zustimmen. Jedoch ist er dann in der Pflicht, alternative Terminvorschläge zu machen.

Verweigert ein Mieter seinem Vermieter das Zutrittsrecht zu seiner Wohnung, so ist dies ein Fall fürs Gericht: dieses hat zu prüfen, ob die Besichtigung rechtmäßig ist oder nicht. Ist dies der Fall, so fällt das Gericht die Entscheidung, dass dem Vermieter das Besichtigungsrecht gewährt wird. Darüber hinaus kann es den Mieter zu Schadensersatz verurteilen, wenn die Verwehrung des Zutritts ohne Grund geschehen ist. Auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist möglich, wenn die Zutrittsverweigerung trotz erheblicher Bedürfnisse des Vermieters zu einer Besichtigung erfolgte [LG Oldenburg, 03.08.2012, 6 S 75/12].

In Notfällen hingegen ist es dem Vermieter gestattet, die Wohnung seines Mieters auch ohne Anmeldung in dessen Abwesenheit zu betreten. Ein derartiger Notfall ist beispielsweise ein Wasserrohrbruch, bei dem sofortiges Handeln notwendig ist. Für solche Fälle sollte der Mieter vorsorglich einen Wohnungsschlüssel beim Vermieter oder einem Mitmieter hinterlegen, da ansonsten der Vermieter das Recht hat, in Notfällen die Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst öffnen zu lassen.

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

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